台州首宗“先租后让”工业用地挂牌出让成功

1月26日，温岭市箬横镇三块国有建设用地使用权，在浙江省土地使用权网上交易系统挂牌出让取得圆满成功。

据了解，该地块位于温岭市箬横镇中库村、水岸村，以总价4410万元被三家温岭企业竞得，用途均为工业用地。这标志着台州市首宗“先租后让”工业用地挂牌出让成功，我市也因此成为全省率先通过“先租后让”方式出让国有建设用地使用权的地区之一。

什么是工业用地“先租后让”？

台州市国土资源局土地利用处（行政审批处）负责人潘绍钟介绍，我市在2016年就提出推行产业用地出让分阶段管理、“先租后让”等供地方式，促进供后土地尽快形成有效使用。

去年9月，温岭出台了《关于工业用地先租后让促进土地节约集约利用的实施意见（试行）》，鼓励辖区范围内10亩以上的工业用地，采用“先租后让”方式供地。

其中明确，工业用地“先租后让”是指通过公开拍卖挂牌形式先将国有建设用地使用权在一定期限内租赁给土地使用者，由土地使用者与国土资源部门签订租赁合同，按照租赁合同约定支付租金并进行开发、利用、经营。

待租赁期满后土地使用者达到合同约定的投资、建设、税收等条件后，向国土资源部门申请办理协议出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳出让金。

“简单来说，这种方式是由竞得人先行承租土地进行建设，达产通过验收并符合土地出让合同约定条件的，再按照协议方式办理出让手续。”潘绍钟告诉记者。

工业用地为何要“先租后让”？

温岭市国土资源局行政审批科工作人员王恬介绍，温岭当前工业用地的突出矛盾体现在无法利用有限土地资源精准地服务实体经济。

“一方面，高地价增加了企业的用地成本，对促进本地优质企业留驻本土发展、招商引资、战略新兴产业培育有负面效应；另一方面，温岭工业用地高地价的市场环境，变相地使一部分投机者产生囤地行为，特别是因各种原因延期开竣工，无法按时投产，使真正想用地又拿不到地的实业开拓者陷于无奈境地，只能租地维持生产。”王恬说。

为破解当前工业用地难的困境，进一步强化工业立市的土地要素保障，温岭率先在台州推广工业用地“先租后让”模式。

“先租后让”与传统土地出让方式有何不同？

林先生是一厨卫企业负责人，此前，他在网上看到了该工业用地“先租后让”挂牌出让的消息，因公司发展需要扩张用地，便想尝试一下这种新的方式。最终，他以2100万元竞得其中的RH010291-2地块，折106万元每亩。

在林先生看来，“先租后让”将传统的工业用地出让分成前期租赁和后期出让两个阶段，是一种土地使用权有偿使用创新形式，它大大减轻了企业的资金压力。

“像我们这个地块的生命周期是50年，包括租赁年限6年和出让年限44年。按照原来的方式，竞得用地后，企业要一次性付清所有的出让金。但在现在，我们只需在租赁成交后一次性交付6年的租金252万元即可。”林先生告诉记者，企业发展需要流动资金的支持，相比传统的土地出让方式，“先租后让”为企业争取了资金的缓冲期，“暂时‘省下来’的这笔资金可以先用于厂房建设、技术研发等。”

根据双方协定，6年后租赁期满，相关部门对该厨卫企业的投资强度、亩均税收和土地产出进行验收合格后，并签订剩余年限的出让合同，企业再支付1848万元出让金。

“这也对我们企业自身的发展水平提出了更高的要求，各项指标如果做不到，后期的用地也会受到限制，所以这也激励着我们去增强自己的实力。”林先生告诉记者。

“先租后让”有利产业发展吗？

在潘绍钟看来，“先租后让”方式可以更大程度促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，完善工业用地市场化配置制度、加大工业项目有效投入，从而实现精准服务实体经济的愿景。

“现在有很多企业会通过屯地来变相地转让出租获取利益，‘先租后让’对于防止这种现象的出现有明显的作用。同时，这也有利于促进产业结构调整升级，加快城市更新，减少‘退二进三’政府成本，加强政府调节土地市场的能力，降低盘活存量土地的难度。”潘绍钟说，希望以此来促进本地的优质企业留驻本土发展，确保真正想做实业的企业能拿到土地。

那么，这种方式是否会进一步推进呢？据悉，在总结先租后让实践的基础上，我市将进一步探索工业“标准地”出让制度，通过事前定标准，事后强监管的措施，在不动产登记环节上增加绩效验收，确保摘得“标准地”的企业都是好企业，达到企业和政府双赢互惠的局面。