长租公寓这一年：房企不冒进，摸索运营模式

“我自己就住在碧桂园的首个长租公寓里。通过实地感受，摸索着过河。”碧桂园集团上海区域总裁高斌对时代周报记者感慨。

碧桂园是目前宣布推出长租公寓数量最多的房企：以中高端产品打入市场，并在三年内实现100万套。2月2日，碧桂园租赁住房REITs获深圳证券交易所审议通过，并成为国内租赁领域首单达百亿级规模的证券化产品。

不过，硬币的另一面。如何运营长租公寓，成为高斌每日绕不开的思考。同以往开发商的住宅开发模式相比，长租公寓的运作区别很大。大到投资回报周期，小到对公寓里大堂灯光亮度的感知、洗手间打扫频次的研判等方方面面，都要重新学习。

但碧桂园都不想错过这潜在着的“风口”。从培育住房租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励租房租赁需求，到提供金融支持政策等，一系列的政策东风已经向租赁市场吹去。

市场也拥有很大的潜力。Wind的数据显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大差距。

但长租公寓这条路似乎并不好走。

运营商受挤压

房企的大举进军改变了长租公寓的市场格局，而最早进入长租公寓的一些创业型团队，已然成为了行业“先烈”。

在2017年统计的“阵亡名单”中，GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等在列。

他们多数受2014年前后由创业热、互联网热、投资热的刺激而兴起。“大家刚刚学会爬行，就追求规模，把自己逼上百米赛道。”水滴公寓创始人冯玉光对时代周报记者表示。

分界线在2017年二季度左右，即多数开发商开始集中进入这一行业之前，长租公寓江湖，由创业型团队担纲主角。彼时的市场，鲜有开发商们的身影。

但也是在那段时间，这波创业团队们经历了洗牌。冯玉光的追忆里，2015年下半年至2016年全年，他感受最直接的是资产市场对长租公寓的寒冷态度。“要知道在2014年和2015年上半年，长租公寓团队融资并不难。”

没有充足的流动资金，很多背景弱小的创业团队，在长租领域开始举步维艰。而开发商的到来，更令当中的不少团队面临新的抉择—成为更大更强企业的“盘中餐”。

房东东公寓研究中心全雳体会颇深，他对时代周报记者表示，自2018年开始，关于长租公寓的股权转让和项目转让在不断增多。

尽管不少创业型长租公寓团队消失，但并不意味着开发商们一家独大。开发商和中介、传统酒店、互联网团队一样，依旧是市场的分羹者。

中介方面有链家的自如寓、世联行的红璞公寓、我爱我家的相寓等；传统酒店业有华住的城家、铂涛的窝趣以及亚朵酒店的缤润亚朵等；如魔方公寓、YOU+公寓、水滴公寓等较早一波由在互联网催化下起来的创业团队，依旧有着较强的实力。

不过，冯玉光和全雳并不对行业持完全悲观的态度。“处在化学反应中”“还在起步阶段”是他们对记者给出的