刚刚！中国宣布一个世界级决定！关乎未来楼市格局

距离南京约2000公里的海南，刚刚迎来了三件大喜事：2018博鳌论坛召开、建省及办经济特区30周年、自贸区宣布正式落地。

北有雄安，南有海南，有人把这一次海南自由贸易试验区落地拔高到了这样的高度，事实上，雄安和海南的过去没法比，而未来的发展模式，更是天壤之别。

但是在这一次海南自贸试验区正式落地前，海南的动作，倒是给包括南京楼市在内的各大城市，继续传出重磅信号，这些信号到底意味着什么？我们慢慢道来。

海南要建自由贸易试验区  到底是个什么？

这是4月13日人民日报刊发的官方消息：海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布，支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

海南岛最新的明确定位是自由贸易试验区，在此基础上的下一步，才是建设中国特色自由贸易港建设。

百度公开的资料显示：自由贸易试验区有更加优惠的贸易安排，有更大改革自主权。

另外这一公开资料也显示，我国自由贸易试验区数量之多，截至2017年3月就有11个。

海南的自由贸易试验区到底怎么做？我们来看这份详细解读图：

海南新的四大定位：全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。

再来看看未来的海南会打造成什么样？

近期(2017—2020年)：至2020年，基本建成国际旅游岛。

将海南打造成我国旅游业改革创新试验区，创建全域旅游示范省。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨;旅游国际知名度、美誉度有较大提高;旅游产业质量和效益全面提升;在旅游综合管理、旅游投融资、旅游业发展引导、旅游公共服务、旅游市场监管等方面取得改革突破。到2020年，旅游总人数超过8000万人次，年均增长7.4%;接待入境游客超过120万人次，年均增长12.5%;旅游总收入超过1000亿元，年均增长10.4%。

中期(2021—2025年)：至2025年，建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游、森林生态旅游、特色城镇旅游、购物旅游、产业旅游、专项旅游等10大旅游产品实现突破性发展;旅游基础设施和服务设施进一步完善;海南旅游管理和服务水平全面提升;旅游产业质量、效益达到国际先进水平。到2025年，旅游总人数超过1.1亿人次，年均增长6.6%;入境旅游人数超过200万人次，年均增长10.8%;旅游总收入超过2000亿元，年均增长12.7%。

远期(2026—2030年)：至2030年，建成世界一流的国际旅游目的地。

国际高端休闲度假旅游项目体系成熟;旅游产品体系全面升级;世界一流的旅游休闲环境和服务环境全面实现。到2030年，旅游总人数超过1.5亿人次，年均增长6.4%;入境旅游人数超过300万人次，年均增长8.4%;旅游总收入超过3000亿元，年均增长9.6%。

优先发展海澄文一体化综合经济圈和大三亚旅游经济圈，有序带动东部、西部国际化发展，稳步推动中部、三沙旅游崛起。

海澄文一体化综合经济圈，包括海口、文昌、澄迈3市县。

大三亚旅游经济圈，包括三亚、乐东、陵水、保亭4市县。

2020、2025、2030这三个重要时间节点，每一个时间之后的海南，又将是一个新海南。

如此高大上的定位，海南仍然是众多自贸区的一个。

我的家乡四川，也有成都天府新区自由贸易试验区，那里的房子现在一房难求，我的一位朋友在2016年以6000多元/平米的价格买下雅居乐一套房，现在房价在14000元/平米左右。

但是，那是在全国房地产限购、限价、限贷、限卖“4限”之前出手买房的事了，而这一次，海南在公布自由贸易试验区之前，打了一手好牌。

海南史无前例调控：限售5年+首付7成+60个月社保证明……

在4月13日公布自贸区的消息前，3月31日，海南省住房和城乡建设厅正式发布官方文件：《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，这份文件联合制定的包含：海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省地方税务局、海南省物价局、海南省社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行。如此多部门联手，可见决心之大。

海南这场史无前例的房地产调控来了！核心要点：

1、限制投机性购房

严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。

2、外地人买房 首付不低于7成

非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

3、 自取得不动产权证之日起5年内禁止转让

本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

4、6个月内不得调高备案价

商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。

5、规避限购政策的个人、开发企业、中介 后果很严重

对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。

对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。

对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

6、购房资格审核不严的政府工作人员，一律免职

对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或购房资格审核不严的政府工作人员，一律免职，并依法依纪追究责任。

海南的未来发展很好，猛一看还有人认为给楼市打了鸡血，但是再看完这一系列政策，堵住了炒房客的路。那些原来可以灰色变通的方法，至少从政策决心来看，也卡死了。

雄安、海南的样本意义

有人这样解读：

雄安新区是中国对内的改革与探索！是中医。

海南是中国对外的开放与探索！是西医。

这一点我认同。

但是两者对待房地产的态度是一致的：

雄安几乎让商品房绝迹，而海南史无前例的重压政策目的也是：

保障岛上的原住民，严厉遏制炒房。

海南官方针对房地产的态度一直明确：

2018年3月5日下午，第十三届全国人民代表大会第一次会议海南省代表团举行了全团会议。海南省委书记刘赐贵表示，海南省对房地产行业十分重视，岛外想买多少，我们就建多少——这种历史一去不复返。

刘赐贵表示：“一个是要把房地产的库存大量消耗，另一个是就是要堵住源头，不能够再批地了，有地的房地产商不能够再建了。我们要改变房地产一业独大的情况，（海南）确定了十二个产业，当然房地产业也是十二个产业之一，我们从今年开始保持10%的增长，它还是要增长，但是这种增长是在质的提高基础上，（海南）取消了100平米以下房子。”

他还表示；“我们采取了系列措施，也是史上最严厉的措施来控制。我们中部四个核心市县，全部取消商品房对外销售，其他市县也按照计划进行。我们还取消了2/ 3市县GDP考核，因为这些大部分都是靠房地产，所以这个政绩观，考核的指挥棒，也能够限制房地产。” 

海南楼市的启示 

365楼市制图

海南将原来产证满2年的限售政策直接改为满5年。而这个政策从目前全国范围来看也是最重的。“有相同待遇的石家庄、保定白沟新城”多少沾了雄安新区的“光”。

外加海南的首付7成以上，社保/个税须缴纳60个月，也就是说要在海南连续工作5年以上，外地人才有资格买一套房。买了之后，至少5年还不能卖。

这些重重限制，把想涌入的炒房客排除在外，房子的流动性、投资属性降到冰点，利好的是目前已经在海南置业、生活的岛上居民。

昨天，我把这个利好发给我在海南的朋友，恭喜她未来身价倍增。

比海南调控低N个等级的南京，此次海南的调控可以看到的是：

1、房地产调控没有任何放松迹象，而且越发严峻

2、想要压住房地产，手段还有很多，关键是一个地方对待房地产的态度

3、房地产流动性大大降低，南京高价地上市、现房销售，房地产投资一定算好账

这次我的同事庄倩算的一笔在河西投资的账：全款买河西南5年后赚300万？算完账我决定...

同样的方法，我算了放到江宁一家楼盘，即便是房价再涨1万，也很难有收益。

我一位朋友最近爆料说，河西有房主断供，要求一次性付款接盘的房源，价格低，除了限价房，也许未来还有些捡漏机会。

4、部分区域二手房随着逐步消化减少，加之去年南京开始执行限卖政策的房源被卡住，可能会有所供不应求。这个我们重新开一篇文章再单独讨论。

海南的消息一开始给很多炒房客打了鸡血，海南好是好，但是炒房客请走开。

对于我们每个人来说，选择一个城市、选择有发展潜力的城市更重要。城市会造福于他的市民，让我们安居乐业。

南京，就是这样一座潜力城市。

部分资料来源：海南省住房和城乡建设厅、米宅旅居（mizhaihn）、央视。

来源：365楼市