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2018房企怎么借到最便宜的钱?拿到钱的地?核心秘密首次曝光

发布时间: 2018-04-18 09:33:13

来源: 楼盘网

分类: 本地楼市


新周期下,市场温度和环境已经和前两年完全不一样了,融资环境不断收紧,行业的集中度加速提升,拿地风险不断上升,让诸多房企面临前所未有的压力,怎样才能借到便宜的钱拿到便宜的地?这是很多房企都在思考和头疼的问题。

 

4月14日,地产创新研习社第十期活动在上海龙之梦酒店举行。

旭辉集团执行董事、副总裁杨欣,中南置地高级副总裁辛琦,华鸿嘉信副总裁卞克,高和资本高级合伙人周以升重磅开讲。

以下,是根据演讲的内容以及明源君的心得体会梳理出的内容。



1


想要拿到足够便宜的钱

三年前就要布局

短期只能解决术的问题


 杨欣:  融资不是一个孤立的行为,和整个公司的战略要完全融合在一起。战略、对市场的判断和杠杆率、土地储备之间的关系要匹配。例如,如果是在四线以下的城市做开发,银行融资难度比较大,要重视项目的经营性现金流管理。

 

今年一季度已经过去了,第四个月也已经过了一半了,这个点再来谈如何摆脱困局,已经有点晚了。要解决一个企业的融资困境,要提前三年把战略性的东西想明白,解决“道”的问题,现在能做的只是解决技术上的一些困惑。

 

首先是开源。

 

第一,要打开多渠道多层次的融资渠道,建立多渠道多层次的融资体系,而且要未雨绸缪。

 

2015年,国内资金市场最宽裕的时候,借钱很容易。今年一季度,所有的中资企业都跑到海外融资去了,因为国内的钱太贵,很房企开发贷以外拿钱的成本达到两位数,甚至不计成本有钱就拿。

 

对于一家企业来说,需要有一个多样化的融资渠道,渠道多了分散了,才有得选择才能分散风险,对冲不确定性。因此,无论是主动还是被动,都需要在境内、境外两个市场当中做一个平衡。各种渠道都要交流,不能吊死在一棵树上。

 

旭辉是一个境内境外融资比较均衡的一个企业,就是考虑到不确定性——境内调控在境外有融资的渠道,境外市场不好了境内或许又可以了。

 

更微观一些的层面,比如供应链融资、购房尾款融资等,政策上目前是支持的,此外,项目层面的股权融资政策是鼓励的,都可以做。

 

第二,管理好经营现金流,全力回款,哪怕要付出一点点代价,因为这是100%最便宜的钱。

 

最便宜的钱在哪里?销售回款!明源君发现,很多公司要么不重视,或者要么重视了但是没落地。

 

过去几年旭辉就抓两个回款,一个是销售回款、一个是综合回款,回款率要求达到90%。如果在中国这么好的预售制度下你都还没有做好的话,这就是个很大的问题,那你干脆也别拿地了。

 

举个简单的例子,很多三四线最后利润全都在车位上,车位卖得不好等于项目白干,但也有一些死盘,车位就是卖不动,业主不愿意花7万块钱买一个车位,但愿意借10万块钱给房企5年,5年后房企把10万块钱还给业主,同时房企用车位抵5年的利息,客户很愿意接受。

其次是节流。


给每个城市设置一个支付比例,你回多少款就付多少钱,上海土地占比比较高,一般就20%的水平,四线城市可以用到50%的钱,每个城市设定一个比例,如果没有回款就不要大手大脚的花钱。否则每个项目都要多占用别人的钱,企业肯定要出问题。有多少钱办多少事,没钱别贪多求大!

 

最后要稳健。


对房企来说,倾向于平衡、均好,企业才能走的更远更稳。毕竟搞企业永远不是短跑,而是长跑。

 

第一,作为一个健康的企业,应该尽量把一年内到期的有期负债控制在一个合理比率。融资的时候就把这个控制好,不要给自己挖坑,否则日子会很难过。更要避免短债长用,因为过去过去奏效的“新还旧”模式现在失效了。旭辉过去几年一年期负债基本上都是控制在15%以内。

第二,重视现金对总资产的比例。公司帐上,永远都要留足够多的现金,一是保证安全,手中有钱不慌;二是在今天的环境下面就是现金为王,谁有钱谁就是爷,手上有钱才有大把的投资拿地机会。

 

第三,融资要跟公司的战略融合。比如,对房企来说,面最正确的应该是先做大再做强,但是在2014年2015年资金很充裕你去借钱,敢1比9去赌都是对的。但在今天,别说1比9了,1比4也挺惨的。企业的负债率要和企业发展阶段相匹配。

 

第四,要合规,并且打造品牌。合规的风险是非常大的,有时候打一个擦边球,很有可能把企业搞死。这其实也是品牌的一部分,把品牌做好,只有不断去践行自己的目标,甚至超越自己的目标,金融机构才会给你更多帮助。

 

现在银行等很多金融机构十分看重规模,但这并不意味着中小房企就拿不到便宜的钱。小而美的房企也是有机会的。因为中国大陆的评级体系和在境外的评级体系完全不一样,国内评级体系看重规模,境外要求你均好,如果中小房企的财务架构很稳健的话,就可以拿到好的评级,然后以较低的成本发债。其还指出,并不是定价越高,买的人越多,还是要看你短期的偿债能力。

 

总的来说,平时做的每一件事其实都是为了最后就是某个点的报告做准备。只有平时多流汗才能战时少流血,如果你在好过的年份,不把财务架构做得很稳健的话,到关键点上你很难发力。



2


通过收并购可以拿到好的地根据地

战略、深耕做透,多盘联动

中小房企可在区域狙击巨头


很多时候企业不是没钱不拿地,是不拿地才没有钱。当然,地不能乱拿。现在一个项目拿地拿错了,80%就结束了,别指望后面能救回来。

 

这里面有非常多的技巧,比如收并购是最近两年很热的拿地方式;另外,只要方法得当,其实中小房企也还有一些机会,甚至在三四线局部区域狙击外来的巨头。

 

1、通过收并购可以拿到便宜的地,但要注意控制风险

 

 辛琦:  收购兼并靠什么?你练几次就出来了,你没有练,我讲一百遍都没有用的。每个并购案例都有痛点,为了锻炼团队,花点小钱也是必须的,经验也是要给费用的。

土地获取难度在不断上升,房企要冲规模,收并购是绕不过的一条路。但是,招拍挂市场是透明的,收并购市场是不透明的,风险更大,要做好必须要有套路。

 

第一原则是聚焦,这可以提升研判城市和板块的能力。

 

研判一个城市会有很多指标,比如GDP、人口、产业布局、医疗水准和教育水准等,但你会看的人家也会看,必须要往微观的维度钻。只有当你聚焦以后,才有这个精力,因为你的管理链条不至于太薄,单盘产量也更高(这也使得你愿意投入精力),即便像碧桂园和恒大这种几乎全覆盖的公司,但在西部的布局也相对较少。

 

一定要围绕核心城市,交通可达的,比如说以高铁经济为例,距上海周边一个半的经济圈问题都不大,深圳周边也是如此,这个只要去看看日本东京周边的生活方式就可以略知一二。另外,在京广线有两个城市是具备穿越中期能力,不惧短期的调整的,一个是郑州,另一个是武汉。以郑州为例,其不如厦门、西安,但它辐射了一个多亿人口,周边方圆几百公里没有替代城市。


第二个原则是定性的,懂得扶危济困,才能有利可图。

 

如果一个项目一块地,人家既不缺资金也不缺团队,为什么转让给你?转让一定是有各种问题的,因此,收购兼并的时候一定要研究清楚对方出让的初衷是什么?是缺银两?还是缺团队?当然,还有一些都不缺,但就是不想玩了。不同的出让目的,对谈对价和方法都是有好处的。

 

此外,只有你要看到人危在哪里,才能更好的扶危济困,最终有利可图。收购兼并实际上是充满的不确定性,充满法务、财务等各种风险,所有的防范措施无法完全回避这些风险,那只能通过风险溢价去覆盖,以便即使在税务、财务、法务上出现了一些闪失,也给自己一定的安全垫。

 

并购的流程实际上是一个发现价值实现价值的过程,这个过程中就是寻找筛选潜在的交易对象,做好调查、核心资产的和非核心资产的评估。

 

基本方法上以终为始,以股权交割、资产过户、风险点防范、债务重组、土地开发建面、估值合理性为终,来推导交易结构设置为始。

 

交易结构上,单项目、已拿证、未开发等,有很多东西是共通的,关键负债怎么处理,一定要评估负债的金额、利率、抵押物,这很关键,一项负债如果是项目公司的股权已经压过去了,就有一个生蛋生鸡的问题,我拿股权是要释放这个抵押,是要还款还是负债,这个都是不一定的。


还有三个关键价格——核心资产交易总价、评估后的土地价格、并购执行价。评估后的土地价格减融资性负债或有负债,这个很难算,能看到就一定要减掉。这其中,最主要是要把总价减掉。此外,经营性的负债里面拖欠预付款要关注合理性,关注还款时间,对方记录在册的应付工资福利等。

 

最后,收购兼并的经验怎么来?你练几次就出来了,如果你没有练,听别人讲一百遍都是没有用!因为每个并购案例都有痛点,做完之后你就会发现有什么问题了,这可能会损失一点钱,但锻炼团队花点小钱也是必须的,经验也是要给费用的。

 

收并购不需要满世界去嚷嚷,团队也不适宜搞太大。如果秉着合作共赢、开放透明的心态做成了一两单,口碑出去了找你人就多起来了。

 

2、规模是相对的,在某个区域足够大,就能打败巨头

 

 卞克:  很多时候企业不是没钱不拿地,是不拿地才没有钱。成长,有的是主动性的战略挑战和选择,更多的是被动式成长,因为不发展就死了,杯子太多盖子不够用。但成长性破产也是常见的,一旦上了新的台阶,必须要、也才有资格谈成长的质量。

巨头都去搞收并购了,中小房企还有机会吗?虽然规模效应下,中小房企越来越危险,但依然还有一些中小房企,却在规模战中成功突围。

 

首先,宏观层面。1998年房改至今,每三到四年都有一次小周期,这期间总有企业成长也有企业消亡,如果两年抓住两次的机会基本上都能站稳脚跟。目前,我国的城市化率还在60%的样子,某些区域市场只有百分之四五十,这里面还存在局部的区域热点。

 

其次,如果在三四线做的,根本不用担心目前在一二线做的企业。因为定位不同,战略不一样,所在的企业的基因不一样,原来一直在一二线干的突然杀到三四线,短期内干好还是很困难的。因为它的产品先线、供应商体系、成本管理,甚至团队都要调整,以适应不同的打法。在一二线是享受土地盈利,三四线是要拼速度、拼产品品质、拼服务。

 

对于企业来说,成长有的是主动性的战略挑战和选择,有的成长是被动式的成长,但不发展就死了。企业成长,依靠积累,二靠负债,三靠股权,中小企业本身就没积累,咋办?快速的周转才能快速的积累!

 

第一,在上升通道中,负利率环境中,通过债券性融资,加大财务杠杆上的规模,配合一定程度的股权性融资实现小股操盘,做大规模;横盘震荡或者下行通道中,要增加股权性合作的土地和项目,同时解决资金,投融一体化。

 

第二,拿地要把控好窗口期,提前布局的重要性,比如说旧改棚改,如果一个地方棚改的货币化安置占比太少,这个地方短期可能就没有机会了,但如果一个地方全是货币化安置同样要考虑,这些钱能不能存得住,在当地买房。想要提前布局,就要要认真分析准备布局城市的拆迁政策,派一个团队过去在那里扎根,每天逛菜场,逛超市,跑楼盘,了解当地的风土人情,写报告,这有助于精准的把握。

 

第三,打造支撑平台,采取根据地战略,深耕做透,多盘联动,高效运营。集团的平台化要通过跟投激励,打造人才高地、技术高地,资金高地,集中资源做大事。比如某近几年享受三四线红利,快速崛起的祥生,初期集团招不到非常多的优秀的精英,于是把所有的精英招到集团来,统一决策,拿地集团统一来看,然后储备一些资产,这个项目维度铺过去然后你负责落地。

 

城市深根多盘联动的战略,是中小房企与大鳄博弈抗争的砝码,因为规模是相对的,如果你在某个区域的总规模大,在区域市场上就占优势,比如外来房企两个盘,你有十个盘,就会敢跟巨头抬价,因为我价格拍上去,我所有的库存全部涨价了。

 

即便没有拍到那也是被人抢走了,但是我货值也提升了一点,我靠近你的盘我立马降价,我也能干死你。



3


运营能力足够强,资产质量够好

就可以套现,还能享受物业增值


 周以升:  作为企业来说,企业资产的资质是第一位的,融资的方法是第二位的。资产证券化是看资产还是看主体,这是一个理念的问题。

经过二十多年的发展,中国房地产市场已逐渐步入存量时代,现在在公开市场拿地,也越来越多的要竞自持。对习惯了快周转的开发商来说,这是一个很重的模式,有没有办法既持有资产又能实现套现呢?

 

新派公寓2.7亿类REITs、旭辉领寓30亿类REITs、保利租赁住房50亿REITs、碧桂园100亿REITs的幕后军师周以升的答案是十分肯定的。

 

狂飙猛进的住宅开发到细火慢炖的商业地产是中国经济转型的缩影。过去以及如今主流的开发商到银行到个人,都是快速周转,都是把资产往外甩,卖给个人,这是很粗放的模式,并且衍生出高息的贷款。


中国的商业物业大部分还是靠银行融资,利息成本很高;美国融资市场是多元化的,除了银行之外还有CABS还有RIETs,他们共同撑起了一个金融的循环。

 

因此,很多人在推动金融创新,百花齐放,目前已经有真正能够留存下来的主流的工具——CMBS、有CMBN,以及RIETs。可以帮助你持有资产,并套现。

 

周以升表示,高和帮别人做RIETs,自己的物业也做RIETs,现在已经做了238亿,市场占有率第一。发REITs并不是很难的事情,比如旭辉领寓30亿的REITs,基本就是新派公寓REITs的复制版,交易结构非常雷同,别人很容易抄,但真正难的是定价问题,你要出表的话,你的劣后级认不认?目前,整个市场就是金融市场的教育就是怎么抄这个计划书,其实风险的管控偏好才是关键。

 

作为企业来讲,企业的资产的资质好是第一位的,融资的方法是第二位的。如果开发商有很好的资产,通过资产证券化的方式融资的,因为CMBS是比经营型抵押贷款更优良的融资工具,类RIETs是公募RIETs的创业版,可套现85%以上的资金,同时还能让你保留物业经营控制权。

 

如果以并购基金、CMBS、类RIETs和公募RIETs形成一个闭环,还可以以较轻的模式持有存量享受物业增值。

 

以上海静安高和大厦为例,高和先将通过私募基金其买过来,高和与国开行形成联合体,利用娴熟的金融手段,通过巧妙的交易结构设计,最终实现了自有资金出资与整体收购对价1:6的超高杠杆收购。然后对其进行改造升级,租金由原来的三四块涨到了七八块,物业资产也大幅的增值。

 

怎么样从开发,盘活,等等形成一个闭环,对于主动或被迫持有越来越多存量资产的房企来说,这十分重要。

 

4


小   结


当然,要让投资成为一项正确的投资,拿到钱和地占大头,但还不是全部,还需要有很强的定位能力,运营节奏的把控能力,同样一块地,别人一年干完清盘可以赚钱,你一年半才干完就未必赚钱了。回到持有存量资产,这样的逻辑同样成立,你想通过盘活存量资产获得资金,甚至通过创新的金融工具主动去持有存量资产,想要获得现金流、收益,都需要有强大的运营能力。

 

这不仅是拼融资、拿地的时刻,也是拼运营,练内功的时候。正如上面所说的那样,每个周期里都有企业升起,也有企业跌落,这都取决于你自己。



责任编辑: taizhou

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