总结一季度 2018年台州土地市场又在扮演怎样的角色？

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2018年台州土地市场已经进入了第二季度。

土地市场是楼市的风向标，放在业内是一个常规逻辑，放在民间则有些马后炮。许多台州购房者，在看到地价开始上扬的时候，并没有预计到房价会有那么直接的反应。

这其实和台州的楼市历程有关，早期地价普遍偏低，和房价之间的空间较大，因此没有那么强烈的逻辑联系。真正让大家对地价有所感知，还是2012-2013年那一拨的回暖，比如开发区四号路板块那个十六亿的。但是那个阶段过于短暂，很快就被2014年总体的库存阴霾所淹没。土地不但没有那么多房企争抢，甚至连出让也变得很少。人们逐步淡忘了土地市场2013年那一拨的攀升，也淡忘了地价和房价之间的关系。

2016年上半年，广场西路北侧地块突然受到八家房企的竞拍。拍卖大厅的热闹已经许久没见，在该宗地竞拍的最后阶段，德信地产报价6亿3千万，中梁开始了最久的一次犹豫，拍卖师落槌二次，全场以为大局已定，最终，中梁最终加价五百万，结束了这场漫长的拍卖。

犹豫、停顿、追价、试探、果敢，在此后两年时间多次上演。

这一波土地市场的上升特点，与此前两拨（2010年前后、2013年）有几点不同，比如：1、总价和楼面价提升较快，与房价之间的空间大大减小，也给开发商营销带来更多溢价方面的压力；2、外来开发商越来越多，且品牌越来越大；3、非传统核心板块开始发力，城市拓展红利明显；4、周期长，趋势稳，使得房价有了更多利好情绪，或者说焦虑情绪的拉动。事实上在市区，二手次新房的价格变动幅度超过了新房。在库存和供应双双减少的阶段里，二手房市场成为了承载土地市场火热势头的主力军。

此前笔者曾评论说，购房者最大的焦虑就是错过了低点，买在了高点。

在经历了近两年的火爆后，楼市后劲多大，潜力几何，质疑者开始增多。2018年，土地市场再度被认为是影响天秤平衡的那个变量。
2018年一季度，台州土地市场成交含住宅地块31宗，超过了2017年四季度。其中，椒江、黄岩、温岭、三门、仙居的含住宅地块数量都有所增多，开发区、临海、天台略有下降。从高溢价地块（溢价率超50%）成交来看，2018年一季度则比2017年四季度又有提升。

可以简单梳理一下脉络：

1、从含住宅地块的数量和质量来看，椒江、黄岩、温岭、三门以及天台都有所上升；临海和仙居差异不大；只有开发区、路桥以及玉环存在一定程度的缓和。

2、从高溢价地块来看，温岭和临海表现最为突出，临海一季度几乎每宗含住宅地块出让都是高溢价成交，而温岭的高溢价地块也达到了80%，且大部分地块还是来自乡镇。

3、从地块分布来看，大部分县市区的推地板块选择还是做了差异，比如开发区去年四季度的重点在开发大道方向，而今年一季度就调整到了四号路以及城东；椒江去年四季度的重点同样在开发大道两侧，而今年一季度则放在了洪家南以及一江两岸；黄岩四季度成交了高铁新区一宗大地，而今年一季度则推出中心区域的热地；温岭一季度推地大幅提升，但大部分都来自乡镇，而不像去年四季度的三宗都是位于主城区；临海去年四季度主要在大洋街道发力，今年一季度调整到古城街道；玉环从四季度的漩门湾板块到今年一季度的坎门（包括四月份刚又成交了坎门地块）；天台去年四季度在平桥和赤城布局，今年一季度则在始丰新城增添了一个综合体。

4、还有几个颇有点不咸不淡的区域，如路桥，在山马地块后，又收缓了节奏，今年一季度的最大看点只能出现在横街镇；三门在经历了近两年的沉默后，推出了花桥镇地块，许多人更愿意把这个视为该区域重新推地的信号。实际上，在二手地市场，三门早就没那么平静；仙居近半年的地块布局则都集中在白塔镇。

一季度的土地表现，远不足以拿来看清未来的走势，但有几点可以推敲：

1、温岭和临海区域势头不减，其地块热度迅速蔓延，主因还是在于主城区库存尚可，区域人口基数较大，购买力可期，新城区配套相对完善，开发商拿地信心依然较大；

2、市区呈现些许疲态，椒江一江两岸地块和黄岩旗隆大酒店旁地块，竞拍热度低于预期，但市场总体势头依然在延续；

3、白塔镇、坎门街道、集聚区等曾经边缘板块的土拍市场开始火热，楼面价不断突破当地的天花板；

4、各区域显性库存依然较为理想，但后续供应开始增多，使得土地市场的供应没有太多任性的空间。但城市建设以及财政收入的需要，对推地端又有一定诉求。因此2018年各地的推地智慧也是全年楼市的看点；

5、城市建设的基础成为当下市场的考验，越是微妙的阶段，纯规划区域的土地价值容易被低谨慎考虑，而配套先行的板块价值走势依然强劲。总体而言，未来一段时间的土拍市场，看好核心区域以及该区域外溢的板块，还有就是配套基础相对完善的新城板块。