拿地5个月就开盘！快周转特别牛的房企是如何做到的？

最近这段时间，明源君推送过几篇关于快周转的文章，很多地产人都严厉抨击快周转模式。

其实，大家之所以对快周转这么反感，主要是认为慢工出细活，短时间内建好的房子，质量怎么可能有保障？当然，这放在以前确实挺难，但现在很多房企都革新了工程技术，在新技术的加持下，房企不但做得更快，质量也能上一层楼。

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快周转、现房销售

逼迫着工程要做得又快又好

之前明源君就曾经讲过，2018年可能是房企最难的一年。

一方面，限价政策逼着房企做快周转。现在楼盘的价格从你拿地那一刻基本就定下来了，这样房企投入的成本越少越好，开盘也是越快越好，因为只能卖那么多钱，如果慢慢做，就要承担超高的财务成本，一年下来可能几千万甚至几个亿都没有了。

另一方面，经过这么多年的教育，客户审美和品位在逐渐提高，对好房子的需求更加迫切。与此同时，政府也要求开发商要做好房子，要满足客户对美好生活的需求。这就要求开发商不能为了快周转控成本而随意降低房子的质量。

而且短时间来看，限价政策并没有松动的迹象，那么未来这段时间里，真正能活得好的房企，必须要做到又快又好。

对于一二线房企而言尤其如此，因为前期拿地成本很高，但从拿地到开盘的工期来看，平均工期接近1年半，远超出三四线房企。

这也就意味着现金流回正速度慢很多，有的三四线房企能做到6个月现金流回正，7个月就能滚动到下一个项目，一二线房企却需要1年多才能滚动起来，这给布局一线区域房企带来很大的现金流压力。

更值得注意的是，现在不少地方都在试水现房销售，一旦这个政策实行起来，对于房企可以说是致命一击，也很可能工地就取代展示区成为新的营销工具了，所以提升产品质量，对开发商是特别关键，而且是刻不容缓的事情。

所以这两年，标杆房企都在积极革新工程技术，积极探索新工艺。其中，全穿插式施工就是房企实现提速提效，提升质量的重要手段之一。下面明源君结合案例详细来说一说。

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通过全穿插式施工

基本可以节约20%的工期

穿插式施工主要是通过施工前合理策划，把原来的工序打乱，做到可以并行施工，比如每层楼都有不同的团队在施工，相互独立又互不干扰，以达到提速提效的目的。

据明源君了解，现在大部分标杆房企通过穿插式施工，基本可以节约20%的工期，而且质量得到明显提升，可谓实现了建得又快又好的目标。

比如某巨头通过穿插施工，主体封顶后180天达到装修交付条件，在保障单工序合理工期的同时缩短整体建造周期6~8个月！

一、积极引入新工艺，减少工序，提升效率

穿插式施工能实现，有一个重要的前提，那新技术或新工艺的应用。一般通过新技术，可以做到减少部分工序或技术间歇时间，让穿插施工得以实现。

以高层带装修穿插施工为例，据某房企对标发现，公司项目带装修施工节奏较慢，主要是在土建移交带装修以及带装修第一道工序上花费了更多时间。

比如某A房企土建移交带装修花费了21天，带装修第一道工序需要7天，而B房企则分别需要28天、17天，相比A房企工期多了17天。这主要是由于工艺不同所造成的，A房企引入的新工艺可以有效缩短工期。

而对于外墙穿插施工，一般需要采用爬架、铝模、全现浇外墙、预制内墙板等新工艺推进穿插施工。

1、全钢爬施工架施工工艺

当前很多标杆房企的项目就采用了全钢爬架施工工艺，其大大提高了施工效率。像一栋34层高的住宅楼，施工工期要要比传统工艺下节约60天左右。

在外立面穿插施工上，爬架起到非常重要的作用。一般外立面要实现穿插施工，就要做以下技术准备：

①爬架与幕墙龙骨错位安装，局部与幕墙龙骨冲突的翻板提前切槽处理；

②爬架支座位提前调整到铝模K板下；

③楼层提前做好硬质防护棚，确保外立面穿插顺利进行。

2、铝模板技术工艺

通过铝合金模板工厂化生产，精细到毫米级，降低对工人技能的依赖；操作简易，完全是流水化作业，减少了人力投入和对工人技术的依赖；大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。

采用这个新工艺后，传统的抹灰工序就可以取消了，大大提高了工程进度。

3、全现浇外墙

通过铝模及结构拉缝技术实现全混凝土现浇外墙体系，对建筑外门窗洞口、防水企口、滴水线、空调板、阳台反坎、外立面线条等进行优化，主体结构一次浇筑成型，可以免除外墙二次结构和内外抹灰工序，实现结构自防水，减少外墙、窗边渗漏等质量隐患。

4、高精度地面

在结构板浇筑时，控制楼面水平度和平整度，免除装修二次砂浆找平，大幅减少砂和水泥的使用，节能环保，木地板可以在结构面直接安装。

5、楼层截水系统

截水系统跟主体进度同步，通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流，来实现穿插施工作业。

6、预制墙板

预制墙板工厂化生产、现场干作业施工，功效高、工期短；因产品精度和安装精度高，可实现免抹灰，减少废水、建筑垃圾的产生，节能环保、减少空鼓、开裂等质量隐患。

当然，新技术或新工艺的应用还有很多，比如PC产品、整体卫浴等等，采用新技术不但能推进穿插施工，也能降低对工人技能的依赖，进一步做到缩短工期提升质量。

由此可见，要提速提效提质量，首先要积极引进新技术新工艺，不要别人都在用大炮轰了，你还拿着长矛在对付敌人，那就必败无疑了。

二、做好前置工作，避免返工，确保质量

除了要解决技术问题，要做到穿插施工，前期策划以及统筹指挥更是成败的关键。

首先，要整体做好统筹安排，比如施工内容有哪些，工序如何安排才能做到最优，重要节点工期有哪些等等。以下是某标杆房企的穿插施工统筹安排要求：

其次，前置工作一定要做到位，包括图纸前置、采购前置、验收前置等等。

以带装修穿插施工为例，在带装修单位进场前，一定要提前做好装修图、预制墙板深化图、铝膜深化图，并提前进行图纸会审，将所有可能存在的问题都扼杀在萌芽状态。一旦在施工过程中再发现图纸直接有冲突或矛盾那就晚了，造成返工就会拖慢整体进度。

第三，人力配置方面，要避免个别工序人手不足影响穿插施工，造成工期延误。

第四，做好施工策划。特别对于体量比较大的项目，穿插施工会让整个管理更加复杂，某个环节出错就会影响整体效率。一定要提前做好策划，比如不同楼层的工序分布是怎样的，如何做到独立施工互不干扰等等。

某标杆房企认为，各工序在不同楼层之间流水施工，做到流出去就不流回来，实现彻底干净的作业面移交。

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细节决定成败

标杆房企总结了这些细节

要推行穿插施工，就意味着单位时间内，作业面、工序、人员、材料都增多了，管理难度也成倍增加了。所以，做好各个细节的管理，甚至决定了穿插施工的成败。

一、不同穿插施工的关注重点

贵阳万科曾经针对不同类别的穿插施工关注重点做过梳理，在不同穿插施工阶段关注的重点不同：

1、外墙穿插

万科认为，在外墙穿插施工时，要重点关注8个方面的问题：

来源：贵阳万科

2、室内穿插

室内主要考虑如何让带装修单位提前进场，一般万科高层带装修在主体施工至2/3左右进场随主体流水施工。

与此同时，要做带装修穿插，那楼层止水问题一定要做好。

工序要重点关注阳台和入户门的安装：

①阳台施工在室内面漆施工前完成（立管后腻子施工---立管施工---防水---地砖及踢脚线---立管成品保护---阳台面施工完成---燃气表安装）；

②单工种流水（工序做对、有利于成品保护及防盗）；

③入户门安装（门框在室内一遍腻子完成及公区墙地砖完成后，门扇在室内底漆施工完成后安装）

最后移交的时候，标准一定要明确，最好是形成可量化的移交标准并通过首层样板明确，一定要杜绝带问题移交，最好分包单位参与移交（先验收，等到模型节点时插入施工）。

3、公区穿插

公区穿插施工相对标准化了，但公区涉及到三网、有限电视机智能化等电器的线路安装，还有考虑到电梯、消防、水管等，总的来说相对复杂，一定要重点把控。

比如万科建议公区穿插时，要注意：

①泵管不要设置在公区，建议放电井或电梯井道；

②室内湿作业完成后方可进行地砖施工，且施工完成后需做硬质防护；

③公区天棚油漆先做，为消防烟感、广播等施工创造条件，为避免破坏，墙面油漆最后集中时间完成；

④楼梯踏步找平时间为腻子施工完成后施工最合适。

4、园林穿插

明源君认为，未来现房销售政策一旦真的实行，很可能工地会取代示范区成为最大的营销道具。工程做得不好的话，客户直接就抛弃你了，开盘还能热销才怪呢！所以提前做好园林配套，让整个工地看起来更美轮美奂，就显得特别关键了。

来源：贵阳万科

万科指出，在园林穿插时，要注意道路硬化时间尽可能压缩，以方便材料运输和人员行走。同时，外立面喷涂完成后进行草皮及灌木施工，还要特别注意园林铺贴与大堂铺贴的衔接。

二、现场管理要做到位，这些细节不可忽视

由于工地现场人多、材料多、机械设备也多，如何把控好现场不出纰漏，非常考验房企项目部的管理水平，一般来说，要重点把控容易出问题的环节。

1、交通运输

施工现场人和物料进进出出，运输问题首先要解决好，一般是由总包提供人货梯承担垂直运输任务，统一协调各方使用电梯运送材料时间，

2、场地布置

由于工地现场各种设备、物料、带装修材料等都需要占用场地，所以从一开始就要综合考虑不同的物料如何摆放的问题。一般由总包提供合理场地设施给分包单位，各分包单位提交场地平面布置图至总包、监理、甲方审核后实施。

3、工序交接

工序交接非常重要，最好有非常清晰的标准，免得双方扯皮。重点的工序一般都需要办理移交手续，分户建档，要符合标准才能接收，千万杜绝有问题的移交。比如土建移交装修必须完成当成所有施工，包括外墙、公共部位、管井、楼梯间等，移交完成后该楼层由带装修单位封闭管理。

4、垃圾清理

每道工序做完好最好都做到完工场清，各施工方将垃圾清运到指定地点，再由总包统一外运。

本文参考资料：《万科浅谈穿插施工》、《高层建筑带装修前置穿插施工的研究与应用》、《带装修穿插提效》、《立体交叉作业培训》

来源：明源房地产研究院