房价下沉

这一次，我真正感受到了房价的暗流汹涌

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最近账号后台突然有人问我台州的房价走势，我想不对啊，台州是我老家啊，最近有很大的变动？

后来问了一些在台州操盘的地产人，后来大概知道了情况：台州的仙居出让了一块楼板价1.5万的住宅用地，所以这个趋势直接带动整个台州的房地产一股热浪和信心，大家对未来突然有了预期，所以楼市开始快速的飙升

当我听到我朋友这样的描述的时候，我就回了一句：感觉有点眼熟

确实，这种场景如今大量的在三四线城市里崛起，台州如此，海宁市的海盐县也是如此。

作为主打环沪概念比较尴尬的地段，最近一块的出让，也让大家对于未来的价格预期变得理所当然，不论是主打环沪还是环杭，好像都是理所当然

通过土地成交驱动商品房成交的逻辑，过去3年的一线，准一线城市大量发生着。如今到了各种三四线城市，每每看到这种场景，我突然很是感慨。在一线城市楼市大量严控的时候，楼市下沉，地价也开始下沉

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有一位新媒体的朋友问了我一个有趣的话题，说厦门的租售比达到了惊人的1:1100，换句话来说在厦门靠租金大概需要91.7年

而大量的三四线城市的租售比都低于一线城市，比如廊坊达到1:883，惠州、石家庄、合肥、南京的数字分别是844、824、746、653

问我这种情况正常么

我说：很正常

对于中国的房地产发展，一直秉持着和国外完全不同的道路，国外的房地产一直是客户主导，购买力决定价格的产业，所以租售比一直保持相对比较低的水平

而中国的房地产，站在如今这个截点，已经是非常典型的成本驱动的逻辑。因为成本多少所以未来必须要卖多少的逻辑如今已经成为客观事实。

所以对于客户来说不是这个价格离谱不离谱，而是这个价格你要不要买，如果不买就别人买。所以行业内才会有六个钱包的理论，一个家族的钱包去买一套小辈的房子

这个模式一直以来都是成功的，特别是一线城市。

2013年以后有段时间在大量的三四线城市遇到过挫折，因为在一线和三四线同时开启吸人模式后，很显然三四线没有竞争力，客户不愿意来接盘，很显然成本倒推的逻辑也就不能成立

大量的房企在那一轮铩羽而归

但是如今，我们看看三四线城市各种开启的抢人大战，很显然这是一套全方位的游戏，保障了这套模式可以充分的落地

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很显然这样的范本得到最大程度的推广

最大程度到什么程度，最大程度到海南也开始落地

我们都知道，海南那么多年来一直以旅游经济作为主要支撑，什么是旅游，就是外地人来这类休闲度假的

这样一种模式也就决定了，外地人没有任何条件，就可以在海南买房子

这个模式过去很长一段时间都是这么开启的

但是事实也告诉我们，这种模式对于房地产发展有很大风险的，这么多年来海南楼市的震荡也说明了不稳定的人口基数不能支撑起一个城市的房地产发展

对于一个城市来说，房地产不会是支柱产业，但是一定不能缺了房地产

所以如今我们看到的范本就是：海南全面限购，不是本地人不能在海南买房，另外一个维度海南大力开启落户政策，加入抢人大战

悄然间，海南已经从之前的旅游经济转化为港口经济

这样的转变好么？我不知道，但是这样的转变起码可以让看上去更加闭塞的环境，但是却可以支撑的起房地产更加长效稳健的发展

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现在其实我已经不常探讨这种土地倒推房价的模式是否合理了

因为不论合理不合理，这样的模式已经大量的各个城市里上演。趋势不可违背，我们只能在潮流里寻找适合自己的机会

曾经有次和张泉灵老师喝咖啡，她说了一句话让我印象很深：一个城市房子能不能买，其实你就看一个指标，就是人口净流入

作为一个地产人，我觉得她说的真的是简单又深刻

土地倒推楼市发展的终极闭环本质上就在于是否有足够多的购买力去接盘，如果人口在净流入，这就说明这个城市的收入水平一定在提升

而且这一切已经在二线城市闭环成功，这一轮抢人大战里，一线城市流入二线城市的人口里，绝大部分的人都因为跳槽得到收入的增长

收入增长，房价却没有一线城市那么高，你说他们怎么没有热情买房呢

当然，一线外流的人口没那么多，但是这些人已经足够点燃二线城市的楼市热情，这一股热情可以真正意义上带动三四线城市涌入二线

所以这样的闭环未来会在其他城市里上演，三四线城市的格局也会是如此，抢人大战吸引一些二线城市的人口，土地高溢价引爆楼市，然后一部分人点燃之后三四线城市开始吸引四五线的人口涌入

台州也好，南通也好，海宁也好，本质上就是这么一个逻辑，在所有人都想拼命保卫自己资产的前提下，这样的闭环看上去牢不可破

关键是，面对这样的闭环，我们似乎没有抵抗的能力

很多人问我，如果城市吸引不了那么多外来人口怎么办

确实，二三线城市这么多，大家都在抢人，总有一些抢不到足够的外来人口的

但是事实上就是，如果抢不到人，你只要熬2年，大概率也不会有大量的问题，我们反观2013年之后的二三线楼市，当初的受冷当初的不可逆，在经历过2年的痛苦之后，后面一切都是风平浪静甚至厚积薄发

所以当有人问我一个城市的房子怎么样，我会先问：你做好持有2年以上的准备了么

如果是，那么你就买吧

所以看到这里，有没有觉得一些城市要求限售2年的政策显得那么的精准呢

限售2年，本质上就是这个城市让你等他两年，2年后接盘人就会来了

房价，真正意义上下沉到了三四线城市，没有意外的话，2年后会是四五线

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昨天，我的老姐难得给我发微信：“最近台州房价有点恐怖啊，项目都要3万的价格了，你看有没有风险啊？”

我想了一想，就回她两个字

“买吧。”

以上为正文，来自卢俊