哪些人赢在＂睡后收入＂

深圳湾12万/㎡，浦东花木10万/㎡，珠江新城8万/㎡，钱江新城6万/㎡，河西新城5.5万/㎡，青岛崂山4万元/㎡……

在中国一二线城市的豪宅区域，房价已经达到大多数人望尘莫及的地步。然而，这些豪宅区域，在十几二十年前，很多却还只是荒郊野岭、农田猪圈、乡间小路。

十年前，“送我一套都不要”的地段，怎么一夜之间，就成了“用尽毕生积蓄贷款也买不起”了？

何种神秘力量，使得这些区域华丽转身，成为了城市价值的高地？

一次又一次上演“凤变冰”的神话？

如何理解地段逆袭？

如何把握下一次机会？

你要了解城市的发展规律。

你要理解政府规划的蓝图。

你要懂得城市生活的升级。

以前的城市，往往有一个公认的市中心，越接近这个中心的地方，房价越高。

那个时候商业不发达，比如在南京，买很多东西，只有新街口才有。交通方便，就是家门口的公交线路要多。住得远的小伙伴，出来逛街要掐好时间点，以免错过了8点的末班公交。

记得候，在南京家里的阳台上看新街口的吊车，一座又一座，转啊转的。市中心都还没几栋高楼，没有几座商场，哪还有精力去发展别的地方；没有地铁和快速路，荒郊野岭建造的别墅能卖给谁？

因此，这一时期，市中心大于一切，也是全城人仰慕的地方。

市中心=商业中心+交通中心+资源中心+人口中心

今天你可以去看，城墙以内的塔吊数量加起来，还没有河西元通的一小块地方多。随着城市化的加剧，外来人口一天比一天多，大城市就是不断的外扩、外扩、再外扩。

城郊结合部变成了市区，邻近的农田逐步被新的路网取代，破旧平房变成了住宅小区，每个月都有公交延长线路变更起止站，新开辟的线路番号从20、30一直到100多。

这个时期，市中心的面貌越来越像电影里的欧美发达城市，而原本偏僻的郊区，也逐渐符合了城里人的居住条件。但是，这个时候城市的外扩，并不是很有系统性的整体规划。在很多城市，都是造到哪是哪，有钱了就往外再修一点路，再造两三个新村，城市处在野蛮生长的状态。

后来，随着基建水平的提高、桥随架设的技术突破，建设新城区的概念逐步被提出。先规划、再建设，一张蓝图画到底，城市的扩张就更加井然有序，资源的导入也从规划之初就有落实。

上海浦东新区的开发就是早期最成功的例子。区别于以往城市扩张仅仅是市中心“装不下”而被迫向外蔓延，陆家嘴规划之初就是城市新中心和资源高地。

90年代初期，上海市民从繁华的浦西南京路一带，遥望对岸浦东荒芜的平地中崛起的东方明珠巨大的基座和塔球。

这张图片见证的时代一去不复返，而又有多少人把握住了浦东开发的最佳布局机遇？

在那个年代，民众对浦东开发的看法，有不解，有疑虑，有惊奇，有兴奋，也有漠不关心。最终，在上海这样级别的城市，时代会逼着你去认同！

新中心建设的本质，是在“建设国际化大都市”浪潮下，一二线城市需要新的CBD，平地起高楼，向下挖地铁，大型综合体等项目纷纷上马，这就需要能满足高标准硬件的可供开发的大片土地。

对于许多城市，既有的老城中心根本没有足够充分的舞台能上演这一幕“大戏”。而这其中，既有老城区中心越小的，如广州、苏州、青岛、杭州等，发展新中心越早、越坚决，而北京、南京、武汉等城市框架大，在填满老城区后，才逐步开发新中心。

广州、苏州、青岛、杭州等，新中心发展坚决

北京、南京、武汉等，填满老城，逐步开发新中心

时至今日，从房价上看，新中心已经远超老中心的是：

苏州（园区）、广州（珠江新城）、郑州（郑东新区）、青岛（东海岸）；

新中心赶超老中心的是：上海（陆家嘴等）、杭州（钱江新城）、南京（河西新城）；

新中心还没有明显形成或者没有超过老中心的是：北京、武汉。

80年代及以前，城市所提供的基础设施有限，地铁甚至公交不完善，商场、办公楼、学校等、医院只集中在市中心，私家车数量可以忽略不计，更没有网购、外卖等先进的服务模式。所以，城市的资源分布集中，市民的生活需求点都类似，越靠近市中心，生活水平越高。

随着城市的扩大，地铁和公交线路、城市快速路网不断延伸，原本城郊的地区生活便利度大大提升，土地价值凸显。刚需购房者，完全可以居住在城市外围，通过地铁、;/span>

当然，城市的扩张绝对不仅仅是将刚需赶出市中心，越来越多的中产甚至富豪，正在主动“出城”。当新城区甚至城郊的配套逐步完善，规划设置的标准甚至远远超过了老城中心，而相比老中心的密集、拥堵、噪音等城市病的加重，部分新城区环境优美、规划齐整，“风景这边独好”，越来越受到高端群体的认可。

过去，大家希望家门口越热闹越好。而如今，房产业界有个不成文的“油条指数”：越容易买到油条的地方，房价增长空间越小（ 除外）。

不过话说，油条指数还是有一定的参考价值的，主要在于油条的消费群体相对年龄较大，而作为一种薄利多销的产品，又需要很高的居住人口密度支持。

因此，油条卖得好的区域，往往是人口稠密、发展成熟而中老年人居多的区域，确实有悖于“发展未成熟、年轻人口多、居住密度适中”等房价潜力较大区域的要素。

居住环境、教育配套、医疗资源、泊位配比、公共交通与自驾的便捷度、与机场和高铁站的交通便捷度、文体设施等等，成为了现代人更关注的焦点。

两条路径，造就了城市价值的新高地。

一、新建CBD模式

受益于政府规划蓝图的逐步实施、落地和兑现，越来越多的企业总部、商贸综合体、体育场馆、文化艺术中心、名校、三甲医院等，在新的CBD板块落地，高端产业转移、导入带来的高净值人士，迅速形成了板块价值新高地。

最简单的方法，就是看各大一二线城市高楼最集中建设的新区域，基本都是地段逆袭最快的区域。

二、依山傍水的高品质居住区域

依山而居、滨水而住，一直是世界范围内高端居住的典范。

在城市扩张的过程中，新城区、近郊区的具有山水资源的地段，更是改善人士的“心头好”，也是地段逆袭的另一主线，其中不乏CBD叠加山水资源的区域，更是独领风骚。

临江建设CBD的上海陆家嘴、广州珠江新城、杭州钱江新城、南京河西新城、南昌红谷滩，靠山临海的青岛崂山、沿海的厦门岛内、珠海横琴等等，临湖建设的苏州园区双湖板块、合肥滨湖新区、长沙梅溪湖等等，也各领风骚。

城市岛居，广州二沙岛、南京江心洲等，也独树一帜。与滨水地区高楼大平层为主、洋房别墅为辅的模式不同，临山区域往往是别墅豪宅的乐土。

中国的城市化已经棋至盘中，尤其对于发展好、建设快的一线城市城市，总体规划的实现度已经非常高。

比如，北京依然以中心环为尊，城市框架难以动摇；上海早已形成浦西、浦东双中心分庭抗礼的局面；广州更是成功将商业中心转移到天河新城区，顶级办公和豪宅扎堆于珠江新城；深圳则罗湖、福田、南山一路向西，深圳湾成为房价高地。

城市格局和框架越完善和成熟，地段逆袭的难度就越大！

而很多二线城市，还处在快速发展阶段，城市规划上框架拉得很开，完成度却不高。很多区域规划上高大上，实地却还是无人区，只要甄别区域板块的首位度、优先级、资源导入的真实性，就能锁定未来逆袭过程中的超额收益。

尤其要注意跨江（湖海）大桥、隧道、快速路对城市格局的快速改变。一些实际距离很近但之前交通不变的区域几乎可以瞬间逆袭。而一些基础价格低的远郊区，只要能够通过确定性的轨道交通，满足刚需容忍限度内的通勤时间条件，中长线实现超额收益的概率也很大。

回望过去二十年，很多时候，城市层级、城市地段的价值更替，分化了房产价值，也通过“睡后收入”分化了居民财富。以我跟踪的一个二线城市为例，其过去15年不同区域的房价增值在8-30倍之间，差异之大，令人咋舌。

这其中，虽有偶然的因素，更多的是从城市发展、政府规划和人民生活维度可以总结和预判的。

城市在变，土地在变。

有大略者，一觉醒来，又进步了一点。