台州楼市年中报告先导片：各县市区库存真那么美好吗？

应该说，当下的显性和潜在库存依然是美好的。

显性库存，指的是已经领出预售证但没成交备案的房源，这部分库存，大部分是没有卖出去，少部分是已卖出去但没及时备案。

潜在供应则指的是已经在售的项目，但没领出预售证部分的房源。

台州各县市区一手住宅显性库存16880套，按照上半年的月均成交套数为计算基数，显性库存去化周期为4.6个月；台州各县市区一手住宅潜在供应16055套，按照上半年的月均成交套数为计算基数，潜在供应去化周期为4.37个月。

如果说2017年是去库存时期留存项目和后续成交新项目的一个交替，2018年则是许多区域新周期的开始。其表现为显性库存和潜在供应去化周期都较短，后续看点主要在待入市的成交地块项目当中。从下半年来看，供求关系总体不会发生完全逆转，而更多在局部出现供应较大的状况。

台州高新区（为了便于识别，以下仍称开发区）一手商品住宅在售项目相当之少，即使由于体量和总价等原因销售多年的海棠、紫薇等项目也在这波行情下，房源所剩无几。目前该板块显性和潜在供应的去化周期基本都在2-3个月。

其中显性库存主要来自月湖雅苑、天盛中心、海棠花苑等项目，板块占比最大的则是集聚区板块。潜在供应方面，主要来自集聚区的月湖雅苑和刚刚开盘的玖樟台。

该区域未来供应主要来自成交土地端，其中包括东海大道南侧、白云山南路东侧地块（大家金钰府）；台州经济开发区广场西路北侧、学院路西侧（方远天禧嘉邸）；台州经济开区东海大道北侧、机场路东侧45号吴叶、沙田村地块（方远天璟）；体育场路以南、学院路以西地块（中南远洋樾府）；开发区市府大道南侧、经西路西侧地块（卓越麦德龙项目）；开发区中心大道以东、云西路南侧地块（江南墅）等。

地块分布较为多元，涵盖了城西、城东、城中、集聚区等区域。其中有多宗含住宅地块来自集聚区，是未来市场的新看点。 

江区一手商品住宅在售项目的显性库存主要来自御庭壹号、珑悦、海门公馆等项目，板块占比最大的是洪家和市府大道西侧。潜在供应方面，主要来自碧桂园玖樟台、恒大城市天地等项目。

该区域未来供应主要来自成交土地端，除了在上半年压轴入市的玖樟台和海门公馆，还包含水门村立改套（商住）出让地块（翰澜苑）；市府大道北侧、经东路西侧地块（天澜青春）；屷崦路东侧地块（枫云府，景瑞收购）；椒江区白云街道凤凰西路以东地块（凤祥府）；洪家街道现代大道以北地块（台州一号）；北环线以北地块（旭辉公元）；章安大道以南地块（漫悦湾）；葭沚街道台州大道西侧地块（滨江悦）等。

其中位于北岸板块的漫悦湾地块、万达南侧的台州一号地块以及一江两岸的滨江悦地块体量相对较大。另外，洪家板块的大板桥地块也已进入挂牌。 

路桥区一手商品住宅在售项目的显性库存主要来自立成·檀香府、融创溪山宸院、城市之光以及宏大·熙景园等，板块占比相对均衡。潜在供应方面则主要来自东泰·滨河诚园、祥生国宾府。去化周期方面，显性库存周期需要4.61个月，而潜在供应仅要2.8个月。

该区域自2014年后便少有住宅地块（非安置）推出，也直接影响到了此前纯新盘数量。随着老商城地块和银安街地块在上半年压轴登场，路桥市场的住宅供应得到了有效补充。未来将入市的成交地块项目包括灵山路以东、银安街以南地块（中盛君廷）；环山北路以北、经五路以东地块（阳光城中梁璞悦）、路桥区老商城地块（万科项目）；银安街以东、文化路以北地块（天阳项目）；横街镇新兴路以东（意得项目）等。

此外，位于洪家南的恒大城市天地的二期项目以及旭辉公元，在客群上对路桥也有较多覆盖。

黄岩区一手商品住宅在售项目的显性库存主要来自翠屏春晓、宁江明月、江山一品等项目，来源板块占比最大的北城区域。潜在供应方面则主要来自巨鼎红郡、翠屏春晓、西江月、耀达天玺、吾悦广场、江山一品等。去化周期方面，显性库存去化需要4.32个月，而潜在供应去化周期较长，略超12个月，其中主要原因在于纳入了宁江明月的后续供应（该盘的体量较大，属于长周期操作的项目。）和巨鼎红郡部分安置房源。

除了刚刚开盘的西江月外，该区域还有部分成交地块待入市，如东城街道王林洋地块（恒大御景半岛）；宁江明月的后续地块；黄岩区西城街道金带路东侧、天元路北侧（保利东路村项目）；西城街道雅林地块（高速项目）。

温岭市一手商品住宅在售项目的显性库存主要来自华馨佳苑、佳源·名溪花苑、石塘首府、滨河湾花苑等，大部分位于乡镇板块。潜在供应方面则主要来自江南锦园、半岛名苑、双溪春晓、华董国际广场、博雅学府等。去化周期方面，显性库存去化需要5.67个月，而潜在供应则需要4.89个月。

成交地块后续将入市的还有银泰城C地块（温岭中心）；城西街道王府基村地块（佳源壹号公馆项目）、太平街道三星大道地块（学府壹号项目）；城西街道下保渭渚村地块（新湖滨江新项目）；温岭东部新区南区地块（碧桂园项目）；温岭泽国镇布巷村地块（豪成等联合体项目）；城东街道万昌北路东侧地块（荣安项目）等。

此外，该区域近期刚开过土地推介会，其中涉及的相关地块有多宗已经挂牌。

临海市一手商品住宅在售项目的显性库存主要来自东方华府、祥生江山府、江南春晓、涌泉·滨江苑、御景豪庭、星湖花城、中梁·铂悦府等，板块来说杜桥占比较大，其次为城东板块。潜在供应方面则主要来自中梁·铂悦府、金色悦府等。去化周期来看，临海显性库存去化需要4.36个月，后续供应则更少。

该区域未来供应主要来自土地端，包括大田街道合景南侧地块（合景天峻玺悦）；头门港经济开发区林荫大道北侧地块（三泰置业）；大洋街道曹家路与大洋路交叉口地块（台州联创置业）；杜桥镇下街路与滨海路交叉口西北角（彩虹壹号）；杜桥镇杜南大道地块（杜桥府）；古城街道柏叶西路地块（国宾台项目）；古城街道伏龙地块（伟星钰龙湾）；大洋街道东港路西侧地块（伟星桑园村地块）；河头镇河头村地块（东泰望族首府项目）等。