关于频繁的地产维权，谁之过？谁是弱者？怎么办？

近阶段风声比较紧，作为一个认证都无法认证的个人自媒体账号，其实写这样的话题是有点多管闲事的，这应该是有记者证的正规媒体做的事。

但是现在市场的维权风实在是太多，从刚需到豪宅，从小开发商到一线开发商，甚至口碑一直都不错的开发商；维权的花样也五花八门，年轻人、老人、孩子、孕妇、保安、社会青年齐上阵，业主、职业房闹、开发商三方博弈，白条幅、口罩、白T恤是标配，堵路、堵政府大门、送花圈、汽车游行屡见不鲜；维权方式和套路越来越专业，维权诉求也越来越多，我无力影响任何一方，但是希望能呼吁一下，能改变一下这种现状，一点点就好。

维权有错吗？当然没有，相对来说，业主算是弱势群体，但为什么一个项目在不同的阶段都会有维权？为什么维权的比例这么高？

壹

五花八门的维权理由&在法律的框架内的维权

如果对现在的维权总结一个特点的话，现阶段我国社会的主要矛盾能很好的诠释这个特点：人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。现在的业主不像早些年有个房子可以住就行，要求越来越高，但我个人认为所有的维权一定要在合同和法律的范围内，要有契约精神。

综合看全国范围内的维权，维权理由主要是：

违规强制交房：这点近年特别突出，没有拿到验收备案表，内部公共部分装修和景观等并未做好，开发商为了避免赔偿就强制交付。(这种糊弄业主的行为坚决应该维权)

延期交付问题：内购房多年未交付、因工期问题延期交付、烂尾；(拒绝任何内购房、提前认购房，未来不好预判)

质量问题和品质缩水问题：比如业主最在乎的人车分流、从宣传的五重景观到纯草皮、墙体开裂、地面下沉、劣质材料过多、一楼和公共部分大白墙、施工工艺太差、带装修质量问题多、和销售样板间建材完全不一样等；(如果质量问题，建材更换过多而开发商又拒不整改的，维权无错；但大白墙问题需要根据购房合同约定)

配套问题：临时水临时电、市政学校未完工、市政道路未通、幼儿园和销售承诺不一致，小区划片小学不理想、没有交付也要提前上学、周边有清真寺、配电站；(因为以上这些原因维权其实很多开发商很冤枉，临水临电的维权特别多，可能大部分的责任并不在开发商，比如配电站属于政府早期规划的都有，只是买房时候还没有建)

公共部分：拒绝有公租房、和公寓共用停车位共同一个小区、高层和别墅区分开管理等(认为公租房的人素质低，公寓都是租房客等维权不应该，人与人没有等级)

销售问题：五证不齐提前内部认购、新政后要提高首付或丧失购房资格、不动产证办理过慢、无法备案、欺诈销售、恶意承诺、买不到房、房价下跌；(买房必须查看五证，没有预售证不要交钱，因为国家购房政策发生变化导致利率和首付增加，去维权不应该)

物业问题：认为物业费太贵，车位只售不租、车位租金太贵；

审美问题：外立面颜色不好看、入户大堂的装修标准不喜欢、二期和一期的公共部分装修风格不同；

其他问题：想要好处费、阳台不让封、房子涨价慢、心情不好等；

(上面三个类型，维权不应该，一切根据合同；尤其审美问题，人人爱好都不同。）

当然大部分的业主维权还是因为产品品质与宣传不符、项目配套不到位、项目证件等问题无法满足预期。

贰

阳光公开&避免维权

貌似买房送维权成为了一种标配，我们不禁感慨：为什么？仔细想想，还是房地产这个行业法规要求不详细和预售制度有关系。

比如同样是大件商品的汽车，却很少见到有人维权。汽车产业对汽车的质量、安全、性能等各方面都有严苛的法规要求，甚至会有碰撞测试等级达标要求。在设计、生产中也因为高度精细标准化的生产，同一款汽车的差异微乎其微，关键还是因为汽车是工业品，可以复制。

房子完全不同，目前工业化有限，基本全靠农民工，连漏水这么基本的问题房地产都没有百分百解决。而且我国现有法规对房地产的要求仅仅是规划部分有一些大的要求，仅对前期的日照、人防、交通、控规等大的指标进行要求，但对后期特别容易闹纠纷的如建材指标、带装修品牌、电梯品牌、装修标准、景观等并没有要求，除非改变商品房的预售制度，全部进行现房销售。对于开发商，希望能够：

1、阳光透明公开：万科最早强制在所有案场列出项目地块周边的所有不利因素并进行详细公示，客户第一次到访都要进行详细的介绍，现在也有很多开发商这样做；

2、尽量方案详细：由于地产行业追求快周转，基本卖房的时候方案确定的只有总规、立面和户型确定，大堂装修、公共部分装修、景观方案、带装修房建材品牌这些都未确定，这也为后期的维权埋下了隐患；

3、严格管理销售团队，避免夸大承诺：这点其实无数次呼吁，但是在目前一个金钱至上的社会，为了挣钱都尽其所能，一线的置业顾问为了卖房喜欢夸大销售，私下对客户各种虚假承诺，欺骗客户下单，这种应该坚决杜绝和制止，用制度重罚，以免后患；

4、严控质量和品质：质量是任何行业任何产品的生命线，地产行业比较特殊，不像机器一个模具出来就行，地产项目的好质量都是用心管出来的，但近些年由于环保压力大，停工频繁但交付时间不能改，因为赶工也出现了不少质量问题而维权。

5、需要那么一点情怀：诚然很多维权按照合同业主是不占理的，比如大白墙问题，比如市场太好就偷偷降低建材标准问题，按合同扣可能都没有错。但还是应该有那么一点点情怀从品牌和客户口碑考虑，给客户一点惊喜不就没有维权的理由了吗？

6、开启对话渠道：这么多年过去了，很多开发商对待维权的处理方式还停留在初级阶段，安保、抢条幅、请黑社会，以暴制暴，在自媒体时代，无论是开发商做错还是业主维权过度，照片和视频在微信群会迅速传播，只会认为是开发商的错，所以一定要有对话渠道。

业主相对算是弱势群体，当和开发商沟通不畅，或者开发商无法解决甚至拒绝解决问题的时候，业主没有别的办法，只好维权，售楼部、市政道路、甚至政府部门，都成了业主围堵的地方。

叁

业主的度&遵守法律和契约

把所有维权诉求整合起来看，有些也让人觉得可笑，这些诉求有些正当，有些就是无理取闹。

2014年的时候，因为限购等原因楼市遇冷，很多楼盘无奈降价，但之前买到的业主不干了，认为自己的房子被贬值了，他们怒而维权，甚至杭州出现了大规模怒砸绿城售楼部的恶性事件。

住房买卖，守的是市场法则，讲的是契约精神。买房就是买了一件商品，因为市场原因，商品就会有涨跌，就要承担这种风险。你在购买之前就应该考虑了这个因素，当开发商出现降价的时候，你去维权、去打砸售楼部，涨价的时候为什么不分一部分给开发商呢？这就是过度维权了。

还见过一个维权，就差去开发商上班了：从小区出入口的设置、公共区域的装修标准、楼梯外墙漆的材质甚至颜色、石材的选择及厚度、社区围墙、锁具的质量、甚至景观的造价都进行了要求：每平米不能低于600元每平米。

前几天闹的厉害的有个和昌湾景国际维权的事件，业主维权有几个主要诉求：取消地面停车位、解决孩子上学和隔离公租房。

据说停车位问题开发商已经在着手修整，但需要在规划部门审核完毕后再调整为景观，上学这个诉求听到的消息不同，开发商解释说虽然和学校签订的有协议，但规定是交房后。现在房子还没交付，就有业主开始要求安排孩子上学，这事从开发商层面很难做到，但是业主说卖房的时候有置业顾问承诺，拿着合同就能入学，这种到底属于销售夸大承诺还是业主理解有误？何时上学签订的是否有合同？

业主心里不满无法解决表达诉求可以理解，但个人认为拉来孩子、老人、孕妇去维权，这不太理智，在维权中很容易发生冲突，万一双方一激动有争斗，打骂会给孩子带来不少的阴影。

真诚希望业主朋友们，理性沟通、理性维权，在法律和合同的框架内解决问题。

四

维权背后的职业化和套路化

前几天和几位业内朋友吃饭，说到一位在场开发商营销总负责的一个项目，他一脸无奈：这项目也即将被维权了。在座的人都一脸愕然：这不是你们投入精力最多、成本最高的项目吗？怎么会被维权？而且你怎么知道即将会被维权？不能再沟通么？

在场的朋友们都议论纷纷，甚至出谋划策，希望能把一场维权能提前消解掉。

营销总苦笑一声，给我们解释：因为这场维权早有预谋。前几天有人把电话直接打到了他这里，讲明情况，摆明要钱。

营销总明白，自己遇到了职业房闹，他直接回绝。房闹也很直接：那就等着被维权吧。这人发了一些业主群的聊天记录给营销总，都是业主对项目的意见与牢骚，这人自告奋勇做了与开发商的沟通者，却暗度陈仓，敲诈勒索。并在群里极尽所能进行挑拨，调动业主的愤怒。

有本近几年很火的书《乌合之众》，其中有一个观点就是：群体具有感性，盲目，易变，情绪化，极端化等特点，而且极易被调动。房闹这个职业很聪明，他们充分利用了群体的特点，并借此盈利。

思考：

在现有法律体系、预售制度管理下，未来的维权依旧会继续。虽然提到有职业房闹有部分业主恶意过分维权，但那仅仅只是少数，从比例上维权的都大部分责任还是错在开发商多些，没有人想大热天的去堵路、在暴雨中去售楼部，去面对大量的保安，为什么？肯定不是闲的没事干。但开发商遇到维权过度的业主，又能去找谁诉苦？

为什么别的商品维权会很少，而房子经常会听到某某楼盘业主维权，目前对开发商约束不够细，对客户无法保障，消费者无法依靠政府部门或者法制来维权，只能通过自发性组织来维护自己的合法权益，我觉得对于维权事件是值得我们政府部门、开发商、客户等相关单位和人值得深思的；维权虽然是很不理智的行为，但对于消费者来说也是无奈之举，谁不想轻松解决问题？但是现在社会让大家觉得只有跟开发商闹才有可能解决问题，这是一种怎样的畸形社会，值得我们反省和深思。

来源于：地产观察