房主变了，产权登记却未变更 当换不换，反受其乱

和前妻离婚时，陈先生没有做一件事，结果麻烦缠身了。

今年4月初，市人民法院作出裁定：拍卖陈先生和前妻徐女士共有的房子。面对房子被查封，陈先生一肚子的委屈：当初离婚时，双方已经协议，约定该房屋归陈先生所有。

不过，陈先生一直未办理房屋所有权变更登记，该房屋仍登记为陈先生和徐女士共同所有。

陈先生向市人民法院提出执行异议申请，要求停止对该房屋的执行。不过，法院驳回了陈先生的申请。陈先生不甘心，于今年6月向法院提起案外人执行异议的诉讼。

情况一：离婚后未变更房产登记，房子被查封

前妻徐女士这么不靠谱，是陈先生始料未及的。

2003年1月，陈先生和徐女士登记结婚。同年3月，陈先生向其父母购买了这套房子。一个月后，陈先生和徐女士办理了房屋产权登记，登记为两人共有。

2006年8月，两人达成离婚协议，约定房子归陈先生所有，儿子也由其抚养。离婚后，徐女士搬了出去，这套房子一直由陈先生居住使用。

去年3月，陈先生被林某起诉到市人民法院。原来，前妻徐女士向林某借了11.6万元，借条落款时间为2006年1月。当时，陈先生和徐女士未离婚，因此陈先生被林某列为共同被告。

陈先生纳闷，和前妻婚姻存续期间，压根儿没听前妻说过有这些借款。陈先生找林某核实，并电话录音。这份录音中，林某称实际借款发生在2013—2014年期间，是在陈先生和徐女士离婚后。

在诉讼过程中，林某也承认了这一点，并撤回了对陈先生的起诉。法院作出判决，判令徐女士偿还林某的借款及利息。

陈先生以为这事告一段落了，但其实并没有。之后，徐女士一直未履行债务，该案进入执行程序，法院因此查封了徐女士和陈先生共有的房产。

无奈之下，陈先生提起诉讼，要求不得执行他的房子。诉讼中，陈先生出具了一份重要的证据：离婚协议书上，双方约定房屋归陈先生所有。这份协议书在民政部门有留档，法院认定为真实有效。

法院综合全案证据，认为陈先生和徐女士不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观故意，认定离婚协议中对房产的分割处分行为有效。依据离婚协议，陈先生享有房屋所有权变更登记至其名下的请求权。而本案林某的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，系普通债权，陈先生对房屋享有的请求权应优先于林某的金钱债权。

最后，法院判处不得执行涉案房产。

法官说，本案中，陈先生因为有离婚协议上的约定，以及房屋由其实际居住，而疏于办理房屋所有权变更登记，才导致了一些不必要的麻烦发生。夫妻离婚时，涉及房产分割的，一定要及时办理房屋所有权变更登记。

情况二：不能马上过户的房产存在风险

现实中，像陈先生这样，明明未欠债但房子被法院查封的例子并非个案。之所以出现这样的情况，是因为房子登记的所有人中，有人是被执行人。

市人民法院每年都有受理因为房产而提起执行异议的诉讼。其中，2015年审结7起，2016年审结8起，2017年审结6起，今年1—8月审结2起，另有2起正在审理中。涉案的房屋，有商品房、经济适用房、农村建房等。

2014年，张某分多次向程某借款达180多万元，并由吴某提供担保。后张某无力还款，程某向法院提起诉讼，法院于2015年5月作出民事判决，判令张某及其妻林某共同偿还借款本金及利息，担保人吴某承担相应担保责任。

之后，该案进入执行，法院于2015年1月查封了张某和林某名下的房屋。但实际上，张某和林某已把这套房卖给张先生。因为是集资建房，张先生一直办理不了过户登记。

见房屋被查封，张先生提起了诉讼。

原来，2000年8月，张先生与林某签订了一份房屋买卖协议书，张先生购买林某的一套集资房，房价22万元。张先生支付房款后，林某出具收条，并当场交付了房屋钥匙。（法官说明：交钥匙这个行为是非常重要的，在法律上就认定为该房屋已处于买房人的实际控制之下。）

因要结婚，张先生装修房屋后，于第二年住了进去。

在此案开庭审理过程中，张先生申请了房屋买卖中介出庭做证，中介证实了张先生的买房过程。中介还说，张先生于2005—2006年期间经常催林某去办理房产证，但因所有集资建房的人都没有办理房产证，且林某夫妻又外出经商了，所以办证就被耽搁下来了。

涉案房产是某工艺品厂的集资建房。2013年3月，经工艺品厂申请，有关部门发文“准予确定房屋为完全产权”。一个月后，林某办理了涉案房屋的房屋所有权证，登记为与张某共有，但未办理土地使用权证。这套房子也一直没转到张先生名下。

法院审查后认为，本案中，买房在前，借款在后，买受人持有书面房屋买卖合同，并全额支付房款、实际占有房屋，且买受人对未办理过户手续不存在过错，支持了张先生的诉讼请求，中止了该房屋的执行。

除了集资建房一直无法过户，经济适用房受“5年内不得上市交易”限制，一时也过户不了。因此，购买未满5年的经济适用房，存在一定风险。蔡女士就有这样的经历。

蔡女士购买了一套经济适用房，因未满5年，无法办理过户。双方约定，一年后就满5年了，届时再办理过户。

支付房款40多万元后，蔡女士就和儿子搬了进去。但没多久，就有债主上门讨债，对方还用言语威胁，蔡女士和儿子非常害怕。每次对方来讨债，蔡女士就报警。

原来，是前房东欠款13万元，债权人除了讨债，还向法院提起了诉讼。胜诉后，债权人申请执行，该房屋被查封。

抱着不甘心的态度，蔡女士提起了诉讼。经过审理，法院支持了蔡女士的诉讼请求，中止了该房屋的执行。

法官说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在查封前已签订书面买卖合同，已占有不动产，已支付房款，并按法院要求交付房屋余款，及受5年过户限制的原因，将不能过户的过错不归责于买受人，保护了案外人购买的房产。

但之后，蔡女士仍需积极主张权利，比如进行房屋买卖合同纠纷诉讼，要求及时确权以及过户，才能彻底保护自己的房屋产权。

法官建议，在有选择的情况下，最好不要考虑不能马上过户的房子。

情况三：公证授权抵不过意外情况

二手房买卖时，买卖双方因各种原因不能及时办理房屋所有权变更登记。这时，买家为了维护自身的利益，往往让卖家授权给自己信任的人办理过户手续。这样一来，就没有风险了吗？

2011年9月，黄先生一家与卖家金某签订房屋买卖合同一份，购买金某的一处房产。当时，该房产还在按揭中。双方约定，由黄先生方支付金某余下的按揭款。

同年10月，黄先生方付清了购房款（除去按揭部分），金某夫妇办理委托公证手续，授权黄先生70多岁的父亲办理过户手续及归还银行贷款等全部手续。

之后，黄先生方按月支付按揭款，到2014年6月按揭支付完毕。

按说这时，黄先生和父亲一起，可以去办理过户手续了。但遗憾的是，过户手续却办不了。2012年9月，黄父突发脑中风，陆续住院治疗，根本无法正常讲话，更无法前去办理房屋过户手续。

2014年6月，梁某等人向某小额贷款公司借款100万元，金某等人提供担保，后无力支付借款本息，被小额贷款公司起诉。法院判处梁某等人偿还本息，金某等人承担连带保证责任。

之后，该案进入执行程序，法院查到金某名下有套房子，于是查封该房屋。这套房屋，就是黄先生购买的。

黄先生向执行部门提出异议申请，理由是房屋归他们所有，不应该被查封及拍卖，执行部门根据其提供的资料仔细审查后，中止了本案的执行。

不过，小额贷款公司不服，提起了申请执行人执行异议的诉讼。

面对起诉，黄先生只能答辩抗诉。开庭前，黄先生还要求调取银行底单，拟证明按揭存款底单虽均系“金某”名字，但均系黄先生所签的事实。法院予以调取，加上金某未出庭参加诉讼，法院认定银行底单上“金某”名字系黄先生所签。在庭审过程中，黄先生申请了3位证人出庭做证，分别是房屋买卖中介、承租人、见证人，证明购房、出租和无法过户的事实。

结合各项证据，法院最终驳回了小额贷款公司的诉讼请求。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法官说，此案中，如果当时公证授权的是比较年轻一点的可靠的亲戚，可能不会出现此情况，但也有可能出现另外的情况。房子继续登记在卖家名下的时间越长，风险越大，不要考虑因原房东按揭贷款利率低、有优惠等，应先过户到自己名下，到时候再去贷款，这样可以最大限度地避免风险。