2016台州楼市凤凰涅槃 2017将会如何？

据台州房产网记者了解，2016年在全国房地产市场开年一片“去库存”的声音后，各大城市的楼市成交走出了一波快速上涨的行情，无论是成交数量，还是价格，多个城市都创出了历史新高成。而作为三线城市的台州，也在多重利好刺激和购房者心态快速回暖共同作用中，全年维持高位运行，最终创历史的，新房成交达到了38636套。

回顾台州房地产业走过的这一年，市场持续火热、商品房成交量连续多月创新高、各县区库存量下降、外来房企大举布局台州、土地出让金额上涨、市域铁路S1线开工建设缩小城市时空距离……一个个关键词都充分表明，台州房地产正在经历“凤凰涅槃”般的蜕变。

一、2016年成交状况：年度成交量上涨37.75% 刚需改善需求进一步释放

2016年台州楼市总体成交量较2015年上涨37.75%。前三季度，降准、降息、降税、降首付……各种利好政策不断刺激，特别是宽松的信贷政策对于购房者的好处显而易见，2016年台州首套购房和改善性购房的需求大大释放。如以岭南佳苑、香樟源、湖畔壹号、西溪置信原墅、温岭银泰城为代表的高端热盘持续走俏。

【成交概况】据不完全统计，2016年台州楼市共备案(以下均称成交)一手商品住宅38636套，同比上涨37.75%，成交总面积为5002129.97平方米，同比上涨38.11%。

另，据不完全统计，2016年台州楼市办公房源成交1595套，成交总面积为121125.29平方米;商贸房源成交2510套，成交总面积为214278.87平方米。(2015年台州楼市办公房源成交814套，成交总面积为67557.24平方米;商贸房源成交3825套，成交总面积为298908.01平方米。)

【成交走势】2016年台州楼市一手住宅成交情况，从整个市场走势来看，虽然过程跌宕起伏，但整年仍在维持高位运行，楼市月成交量始终在二千套以上，频繁刷新历年成交记录。

2016年一季度在利好政策的刺激下，台州房地产市场延续了去年的火热，成交量一路飙升，在4月份达到最高峰;而后随着热点城市房地产调控政策收紧，需求集中释放，市场疲态显现，成交量开始呈现下降态势，但在热点楼盘入市的带动下，整体情况依然较好。进入第三季度，台州房地产市场多个热点楼盘扎堆推货，房企淡季让利促销，加之去年9月起实施的购房补贴政策即将到期，多重因素叠加，促使8月成交创历史高峰;过热情绪在9月有了明显降温，成交高位回落。四季度，中国楼市迎来收紧性调控大潮，宏观调控持续作用下，多地楼市降温，而作为三线城市的台州，未加入调控大军，成交持续走稳，顺利进入年末冲刺阶段，12月不负众望翘尾收官。

【各县区住宅成交情况】2016年，温岭市以8505套的成交卫冕区域销冠，路桥区以5355套的成交蝉联亚军，临海市后来居上以4774套斩获季军。与上半年的成交情况相比，区域前二名次不变，开发区则在下半年缺少纯新盘推动(该区2个纯新盘12月底才入市)，最终不敌临海市(该区下半年7个纯新盘入市)。

1、温岭市：卫冕区域销冠 房价分化明显 竞争加剧

温岭市，是台州各县区中人口数量最多的，2016年跻身全国百强县27名，其经济发达，拥有庞大的购房人群，购买力强劲，一直是台州楼市的销售大户。2016年温岭成交8505套，稳居全市第一，相比去年增加了3134套，上涨58%。

温岭市场房价分化明显，市区房价高，乡镇房价相对低。以温岭城西九龙湖区块内的湖畔壹号为例，坚持走高端路线的该项目在2016年年底再次加推三期高层，大套价格已经攀升到了22000-23000元/㎡，小套价格在21000元/㎡上下，尽管远高于台州主城区房价，但仍然受到热捧，去化率极高，可见温岭强大的购买力，温岭市区在供应有限的情况下，高价房后市继续看好。相对而言，温岭乡镇楼盘则价格较低，以位于城南镇的岭南佳苑为例，该项目折后均价5500元/平，2015年时案名为宝盛·名阳庭，销售一度缓慢，后由利欧集团接手，改名为利欧·岭南佳苑，销售团队紧住“沿海高速、一级公路、城际轻轨皆在附近”的高效交通为卖点，加之今年11月份台州市域铁路S1线工程顺利开工，天时地利人和，岭南佳苑终于打开市场，最终也以983套夺下2016年温岭区域的单盘销冠!

相对其他县区而言，2016年温岭成交的项目数量居首，成交量也最多。2016年温岭有成交记录的楼盘达60个，年度成交量在50套以上的楼盘个数有27个，居全市之首。而2016年该区域增加了5个纯新盘，2017年将继续增加，如京都御府、中梁温岭印象、温岭华董广场、顺景水街、豪成的东部新区地块、新湖地产的城东街道地块、华远的松门镇地块、方远的泽国镇地块、雅馨的城南镇沙头门村地块。新盘增加，供应量上升，这将为购房者提供更多选择，2017年温岭楼市竞争加剧，预计在新增供应量集中上市阶段，会有一番“变数”。

2、椒黄路：市场各有特色 “三区”融合加快

1)椒江区与开发区：市场分化明显，城东城西“冰火两重天”

2016年台州经济开发区与椒江区的一手住宅总成交量是7476套，仅次于温岭市。成交主力区域集中在近年来广受关注的，地理位置优越、配套齐全的西商务区、四号路板块。板块内有成交记录的楼盘有14个，年度总成交量达2970套，占总量近四成。随着板块内楼盘销售火热，库存量进一步下降，在售楼盘渐入尾盘阶段;2017年，中梁·首府壹号(2016年12月底入市的纯新盘)与中梁的江南首府以北地块，以及板块周边碧桂园的繁荣村地块、华鸿的星明村地块、五联的水门村地块等，预计2017年会接过“接力棒”，2017继续扮演主力军。

区位地段一直是买房的重要因素，2016年，台州经开万达广场开业了，方远天韵水岸持续热卖，让众多购房者和房企的目光投到体育场路南侧这片生活主场新秀地，2017年，杭州城建的白云小学旁地块、中梁的欧尚南地块，将为青睐该区域的购房者带来更多选择。

与城西的火热相比，椒江城东显得平淡，即使今年销售成绩突出的海景名苑，也包含了部分限价房，实际商品房成交量应有所下降。缺乏大型配套、农民房众多是城东区域的主要痛点;在这里，找准卖点、定价合理的刚需盘往往去化快速;2017年，位于市府大道东段的方远纯新盘天悦年华，75-127㎡户型，很有可能在上半年成为刚需族的抢购热点。此外，同属老城区的中梁金三角地块，将会打造成怎样的项目，颇让人期待。

2)路桥区：稳步去库存，现房销售成为常态

2014-2015年，路桥区多个纯新盘集中入市，供应量增大，高库存让市场竞争加剧，销售周期拉长;2015年路桥刚泰一品花园现房打出75折优惠，才在激烈的市场竞争中杀出重围，夺下2015年路桥销冠。

时至2016年，路桥区稳步去库存，一手住宅成交量是5355套，比2015年的4476套多879套，上涨近二成，夺下年度销冠的是老盘立成·香樟源，该项目以899套遥遥领先第二名金悦花园(446套)，实景现房、地段价值、8000-9000元/平㎡的心动性价比是其夺冠的优势;2016这一年，路桥区有成交记录的楼盘达34个，年度成交量在50套以上的楼盘个数有24个，大部分楼盘为准现房、现房，入市的纯新盘仅2个，为台州星光耀广场、紫庭花苑。随着工程进入尾声，2017年，路桥还将是库存房销售为主，眼见为实的现房是一种风险性较小的购房方式，对于大部分购房者而言无疑是福音。

3)黄岩区：成交项目少，去化率分化明显

温岭的小伙伴感慨温岭市区的高房价，黄岩的小伙伴忙举手，黄岩的房价也不低!为什么呢?我们回到黄岩楼市，“项目少、体量不大”曾是该区域近几年的的特点，到了2016年，随着黄岩城区不断发展，新入市楼盘的体量有了明显的增加，但项目少仍是黄岩区的特点。该区域2016年有成交记录的楼盘仅18个，年度成交量在50套以上的楼盘个数有10个，入市的纯新盘仅君廷世纪1个。看到这里，我们不难发现，黄岩坚挺的房价与其的供应量密不可分。

2016年，黄岩区一手住宅成交2922套，比2015年多1012套，上涨超五成;从楼盘成交情况来看，黄岩各楼盘的去化率分化明显，比如2014年入市且同属城南的朗成·永宁公馆与曙光馨园，2015年入市且同属城北的吾悦首府与亿邦豪庭。

从2011开始，黄岩区人口基数大、购买力较强、库存压力小，就开始吸引了不少外来房企前来掘金。2011绿城集团首入黄岩，落址城西新前新区(绿城·

二、2016年楼市供应状况：103个项目推新 29个纯新盘入市

临海市纯新盘最多，共计9个，为和润华府(大洋街道)、中梁香缇公馆(大洋街道)、恒合·和家园(汛桥镇)、伟星幸福里(大洋街道)、朗城公馆(大洋街道)、金色华府(靖江商圈)、御景豪庭(杜桥镇)、伟星金色时代(杜桥镇)、靖江公馆(靖江商圈);该区域推出的纯新盘主要位于大洋街道、靖江商圈、杜桥镇这三个热点区域，9个纯新盘推出住宅近3800套，截止年底已去化近77%。

其次是温岭市，纯新盘5个，为西溪置信原墅、金马豪庭、都市壹号、现代大厦、万盛商厦(商业);该区域上半年14个项目有新房源推出，下半年推新量下降，以4个纯新盘为主;4个纯新盘推出住宅1740套，截止年底已去化近75%。

开发区纯新盘4个，方远

椒江区纯新盘3个，瞿氏铭鼎花园、海景名苑、东港筑心苑;

三门县纯新盘1个，春雨豪庭;

仙居县纯新盘1个，西城纪(宇杰·西城豪庭);

玉环县纯新盘1个，环湖之星;

天台县纯新盘2个，瑞辉自然花园、宏昇嘉园。

2、推盘策略分化 “小步快跑”“放量入市”各有代表

“小步快跑”以温岭部分楼盘为代表，如岭南佳苑(一年6次加推，成交983套)、湖畔壹号(一年5次加推，成交892套)、碧桂园翡翠湾(一年近6次加推，367套)等。这些楼盘项目一般体量较大，所在区域在售楼盘多竞争激烈，房企实施推量偏少、快速推盘策略，引购房者持续关注，也方便调整出合理的楼盘价位。

“放量入市”以临海部分楼盘为代表，如中梁·香缇公馆(3次推新共1020套，成交797套)、和润华府(2次推新共543套，成交447套)、伟星幸福里(2次推新共530套，成交471套)等。这些楼盘项目受楼盘潜力、开发商品牌等多重影响，蓄客情况较为乐观，加之所在区域在售项目较少，购房者意愿强，房企选择集中放量，给购房者足够多的选择。

在产品供应方面，入市的项目包含普通住宅、洋房、别墅、公寓、商铺，刚需、改善、高端房源齐集，产品线丰富，为购房者提供了多样化选择的机会。

3、利好政策频出 公寓市场走俏

2015年11月底国务院办公厅出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次把公寓定性为生活性服务业，点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，并将在税收、融资等方面给予政策支持;2016年实现“营改增”后，作为一般纳税人的公寓企业，整体税赋有望降至3%左右;2016租房新政策出台，给予住房租赁市场支持。

公寓式办公，小面积低总价，可商可住可投资，适应了部分客群的需求，又有政府给予政策支持，2016年台州公寓市场走俏。据不完全统计，2016年台州楼市办公产权的房源成交1595套，成交总面积达121125.29平方米，其中以台州经开万达广场、台州银泰城、朗成大时代为代表的公寓类产品成交爆发，仅这三个楼盘的成交量在办公总成交量中占比超八成。

三、2016年台州房企状况：市场集中度加剧 外来房企来势汹汹

四、外地房产大鳄频频青睐台州，“凤凰涅槃”的台州楼市2017变数增大

三、2016年台州房企状况：市场集中度加剧 外来房企来势汹汹

1、外来大鳄与本地龙头房企占成交大头 集中度进一步加剧

根据中国指数研究院统计数据显示，2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已超45%，强者恒强态势更加突显，百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。

回到台州，在2016年度热销楼盘榜单中，毫无悬念地，温州百亿房企华鸿旗下的华鸿·中央首府夺下销冠，1476套的成交量遥遥领先第二名利欧·岭南佳苑的983套(本地房企);温岭百亿房企中梁旗下的香缇公馆以797套夺下临海区域单盘销售，跃居全市年度热销楼盘榜第五;本地房企项目(不含外来房企与本地合作项目)利欧·岭南佳苑、立成·香樟源、方远景龙·江南首府、方远国强·海景名苑、爱仕达·碧桂园·翡翠湾)后，2016年底以2.06亿摘取椒江繁荣村地块，正式打入台州主城区。

外来军团中，台州近邻温州房企来势最为凶猛。2015-2016年，华鸿、置信、中梁、京都纷纷入驻，特别是中梁，坚持“深耕长三角、面向华东、辐射全国”战略，自2015年9月6日首入台州，2016年更是动作频频，目前已在台州连落十子，深耕台州迹象明显。

温州房企为何扎堆入驻台州?小编曾在另一篇文章里分析过，综合各方面因素，可以发现：

经济较为发达的三线城市台州，近年来除了方远(主战场椒江)、伟星(主战场临海)、朗成(主战场黄岩、临海)等少量本地龙头房企势头强劲，其他大部分本土中小房企仍在行业整合中挣扎，一些楼盘出现了烂尾，促使购房者对资金雄厚、开发实力强的品牌房企颇有好感;而温州距离台州极近，两者经济形态又极为相似，温州房企相比国内其他房企，颇具优势!

另一方面，从2011年开始，温州楼市的整体格局也发生了变化，温州炒房团时代终结，部分温州本地房企遭受重创，逃生后的房企转型升级，在寻求更多机遇;而华鸿、置信、中梁在台州的项目落地后取得了不错的成绩，吸引更多温州房企将目光投注到台州。

3、地价飙升致拿地难 本地房企积极转型升级

在竞争激烈的前提下，拿地的成本大大增加;高总价、高单价、高溢价率这“三高”不单出现在一二线城市，台州这个三线城市也频现面粉贵过面包的现象。2016年11月17日温岭市XQ060111地块(城东街道，阳光大道北侧地块)土拍就是一个典型的例子，经过近300轮竞价，新湖地产以14.69亿竞得该宗地块，楼面价达到11911元/平米，溢价率172%。

不同于外来房企的凶猛，本地房企由于资金等各方面原因拿地较为谨慎;据不完全统计，2016年在台州主城区(椒黄路)有拿地纪录(含批发零售、住宅用地)的本土房企，仅有方远、五联、景隆、朗成这四家。

2016这一年，外来房企大举进军台州，风头强势，本地房企则在积极转型升级。以本地龙头房企方远房产为例，2016年6月，方远推出了用全新的升级理念打造的高端楼盘---天韵水岸，正式结束了“景系列”项目历史;5月，溢价43%摘下温岭首个公开出让工业地产项目(泽国机电创业园);6月底，与强歌山置业合作拿下保障房项目(椒江区海门街道JHM110-0302商业地块);10月，溢价54%摘取市府大道南侧、机东路西侧吴叶村地块(暂定推广名天悦年华);12月底，方远再入温岭，以溢价39%的价格竞得温岭泽国镇政府附近一宗地块;形成了“住宅地产、综合商业地产、工业地产以及保障房代建项目”多个模块齐头并进的局面。

在高地价面前，以方远房产为代表的本土房企，尽管拿地更为谨慎，但已经提前开始进入多模块发展态势。

四、外地房产大鳄频频青睐台州，“凤凰涅槃”的台州楼市2017变数增大

2016年12月，中央经济工作会议明确楼市发展方向，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定性下，让住房回归其居住属性。2017年，政策方面，有相关专家预测政策目标“稳”字当头。

那么，2017年的台州楼市将会如何?以目前的情况来看，2017年充满了不确定性。2016年政策利好、房企积极营销，台州楼市成交火热，众多一、二线外地房企高调买地，快速拉高土地价格后，本地市民的购房需求存在着一定的提前释放和透支。2016年多个高地价的项目几乎都会在2017年集中上市，这将为各县区注入新鲜的血液，给购房者带来更多的选择;而对开发商而言，地价上涨，高价地如何理性定价是个难题。供应增大，竞争加剧，如何制定营销手段才能更胜一筹?2017台州楼市是继续“凤凰展翅高飞”，还是涅槃后趋于沉浮，变化中的台州房地产市场值得大家的高度关注。