房产税难抑高房价上涨？

近年来，由于局部城市房价上涨过快，投机投资性购房比重有所上升，许多人倡议经过税收政策来抑止投机投资性购房并以此完成房地产市场的稳定展开。国研中心市场经济研讨所副所长邓郁松对21世纪经济报道剖析，“这一政策倡议的动身点是好的，但有必要从理论上和理论上理清税收政策的目的及其对房地产市场的影响，在此根底上再审慎调整完善相关政策。”

邓郁松剖析，从理论上说，不管是在房地产买卖和收益环节征税，还是在持有环节征税，都会加重购房人的担负。因而，完善房地产范畴的税收政策，宜从完善税制的目的动身，客观认识税收政策调整对房地产市场的影响，进一步从供需关系层面思索完善相关调控政策。

房产税无法抑止高房价的上涨

《21世纪》：买卖环节税率调整对房地产市场的影响?

邓郁松：2005年以来，我国开端将调整停业税、契税等买卖环节税率作为房地产调控的重要政策工具之一。税率调整的最初动身点是为抑止投资投机性需求，2008年金融危机发作后又作为鼓舞住房消费、稳增长的重要政策工具。

从理论上说，在其他条件不变的状况下，降低买卖环节税费将会带来买卖量的上升和价钱的降落，增加买卖环节税费则会降低买卖量并推升房价。

需求指出的是，我国在房地产市场的历次调控中，税收政策和金融政策通常是同时同向调整，表现为同时降低利率、降低买卖环节税费或同时进步利率、进步买卖环节税费。同时同向调整金融政策和税收政策固然意在调控市场，但可能疏忽了住房金融政策和税收政策调整对房地产市场的作用机理并不相同。

固然降低买卖环节税费会带来买卖量的上升和价钱的降落，但降低利率、降低首付则会进步居民的置办力进而带来买卖量的上升和价钱的上涨。由于金融政策调整对房价的影响更为显著，金融政策和税收政策同时调低的综合结果是买卖量的大幅上升和价钱的较大涨幅，这使得很多人误以为降低买卖环节税费会推高价钱。将来房地产市场调控宜注重辨别金融政策和税收政策调整对房地产市场的不同影响，更好地完善相关政策。

《21世纪》：许多国度为什么在持有环节征收房产税的?

邓郁松：国际上许多国度都征收房产税(property tax)，房产税实质上是对房屋征收的财富税。房产税具有税基普遍、不可挪动、征收透明等特性，有利于中央政府构成稳定的收入来源，也具有一定的收入分配调理功用，因而国外普遍将房产税作为基层政府的重要税源。

房产税主要用于当地教育、消防、公共效劳等支出。由于各国征收房产税的目的是为基层政府财政筹集资金，因而普遍依据以支出肯定收入的方式肯定房产税的税率。房产税税率普通相当于房屋价值的0.5%-3%。房产税税率依据当地财政支出需求肯定客观上构成房价高的城市相对较低的税率就能够筹集足够的财政收入，而房价低的城市则需求较高的税率才干够筹集足所需的财政收入。

即税率高是由于房价低，而不是税率高抑止了房价。国内有不少人依据国外房产税与房价的反向关系倡议国内能够经过征收房产税抑止房价，这理论上是颠倒了房产税和房价的关系。

《21世纪》;假定在持有环节征收房产税，这将对房地产市场产生哪些影响?

邓郁松：从主要国度房地产市场动摇和房价变化状况看，房产税无法成为完成房地产市场持续稳定运转的有效工具。

美国各州从19世纪中期开端就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改动美国房地产价钱的大幅动摇，也没有防止次贷危机的迸发。英国、日本、西班牙等国有十分完善的房产税，但既未处置局部城市的高房价问题，也未能完成房地产市场的平稳展开。德国是少数几个房地产市场展开较为平稳的国度之一，但德国房地产市场平稳的主要缘由是其首付较高、住房贷款以固定利率为主以及物价程度较为稳定带来利率程度较为稳定的结果。

将房产买卖税费稳定在尽可能低的程度上

《21世纪》：对中国制定房产税政策，你有哪些这倡议?

邓郁松：首先，需求进一步降低房地产买卖环节税费，鼓舞梯度消费。依据2010年我国人口普查数据和近年来住房完工等数据测算，截至2015年底，我国城镇家庭户户均住房已抵达1.1套。随着我国住房存量范围的持续扩展，居民开端更多经过“卖旧买新” 、“卖小买大”的方式改善住房条件。

由于我国住房市场供求关系发作严重变化，倡议进一步降低房地产买卖环节的各种税费。降低买卖环节税费不只会降低居民换购住房的本钱，有利于扩展买卖量并降低房价，不时改善居民寓居程度，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具家电、装修等相关行业构成较大的带动作用，这也会在一定水平上对冲房地产投资增速正常回落的影响。从促进房地产市场稳定展开的目的动身，宜将买卖环节的税费稳定在尽可能低的程度上，并且不再频繁调整。

其次，从完善税制的目的动身继续推进房产税试点和改造。我国从2011年开端在上海和重庆两市试点征收房产税，但目前上海和重庆的房产税试点更注重引导个人合理住房消费和调理收入分配的功用，而不是将其作为筹集中央收入的主要税源。

从用处看，两市的房产税收入全部用于住房保证等方面支出，这也与国际上大多数国度的房产税用处存在显著差别。目前社会各界对房产税的讨论也多是从抑止投机投资性需求、完成房地产市场稳定展开的角度动身，而无视了筹集财政收入这一基本目的。倡议从完善税制的目的动身，在明白房产税中长期定位的根底上，继续推进房产税的相关工作。

《21世纪》：在房产税之外，我们应该如何完善房地产调控政策?

邓郁松：近年来房地产市场的大幅动摇，特别是局部城市房价上涨过快，仍需求经过进一步完善相关政策加以处置。

从世界范围看，不管是房地产泡沫问题还是严重的供应过剩问题，主要与两个要素有关，一是与住房金融政策有关，如美国、日本等国房价过快上涨的阶段都与当时的低利率相关，房地产泡沫的团结则呈往常低利率后的持续大幅升息，而首付比例低的国度房地产市场受利率变化影响更为显著。二是与土地和规划政策有关，如目前纽约、伦敦等国际性大都市受土地供给缺乏和规划限制，新建住宅量难以满足需求，这是国际性大都市房价普遍较高的重要缘由。我国北京等热点城市也因住宅用地供给缺乏构成商品住宅供给量持续降落。局部三四线城市则因短期内土地供给量过大带来严重的供应过剩问题。

从房地产市场持续稳定展开的目的动身，要抓住供求关系这一构成市场动摇的主要矛盾，愈加注重实行中性的住房金融政策，并依据人口总量和构造变化状况合理肯定住房供给量。人口大量流入是大城市房价高于中小城市的一个重要缘由，实行区域调和展开战略有助于改动人口活动情况，进而改动局部城市房价过高的问题。从抑止投机性需求的角度动身，也宜重点思索信贷政策和恰当的限购政策，而不是税收政策。