未来“退房”企业将进一步增多

随着各地调控政策持续深化，房地产上市公司分化态势进一步加剧，行业集中度进一步增加。局部大型房企经过地产基金运作、资产证券化、公司股权抵押、并购标的公司股份质押套现等方式的协作，加大并购杠杆率，共同完成“蛇吞象”式并购活动。

多个房企发起收并购案例

今年4月底，融创中国经过二级市场增持金科股份股票至25%，同时表示将来将视市场时机继续增持，不扫除最终成为金科第一大股东。

无独有偶，近日，云南城投收到上交所问询函，上交所对云南城投的重组关于整合风险、标的资产财务评价及抵押担保等9个事项提出疑问。

而在4月上旬，融信发布就公告称，其间接全资隶属公司融信(福建)投资集团有限公司(简称“融信投资”)与海亮金属贸易集团有限公司(简称“海亮金属”)订立了具有排他性的意向书。据知情人士透露，融信收买海亮58%股权，然后海亮与融信签署对赌协议，对赌到20亮将面临融信全资收买。

同策咨询研讨部总监张雄伟通知《经济参考报》记者，融信收买海亮股权成为今年的企业整体股权收买的开端。也就是说，2017年以至将来2-3年依然会有房企退出房地产，这些企业会在将来2-3年市场调整期被大型房企整体收买。“能够说，将来2-3年是房地产行业的收买时期。”

越来越多的迹象标明，中小房企正在被大的地产公司并购，以至是退出房地产业，多位业内人士以为今年这一形势将会加剧。特别是今年全国楼市调控声浪高涨，行业对后市预期转向慎重，在众多“出路”之中，并购已然成为多数房企的选择。

张雄伟剖析表示，从去年10月到今年3-4月，楼市调控政策频出，多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷以至限售政策。从执行的角度来看，全方位的政策调控曾经招致楼市无破绽可钻。“这预示着本轮调控的方向明白，房地产行业进入新一轮的调控周期，将来2-3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。”

房地产行业横向并购仍为重点

数据显现，房地产行业横向并购仍是收并购活动的重中之重。2016年，房地产开发类并购买卖数量和买卖金额均超越45%，进一步助推房企低本钱资源储藏与区域规划优化。在土地价钱不时走高的背景下，优秀房企经过灵敏应用并购等手腕获取新项目资源，既能增加企业土储资源，更利于控制本钱提升将来盈利才能。

不只如此，在行业并购整合、兼并加速的背景下，大型房地产效劳商不是在并购整合，就是在进军并购整合的路上。除了大型物业效劳企业以外，局部优秀的房地产效劳商也呈现快速扩张势头。

中国指数研讨院最新的研讨报告指出，2016年，在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，行业优胜劣汰和格局重构进程曾经加快，房地产上市公司的分化态势加剧。一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强;另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的状况下，行业集中度加速提升已成为必然。

该报告以为，“并购、转型和政策”将是2017年房地产行业关键词。首先，市场调整期行业集中度进一步提升，房地产企业分化开展的特征愈加凸显。其次，房地产行业并购重组大潮已进入加速阶段，成为房企开展的新常态，也成为房地产板块投资的主线之一，包括具有兼并重组预期的央企个股和局部大型房地产上市公司积极收买根本面良好、估值较低的上市公司。此外，在房地产市场由增量市场转向存量市场的背景下，局部房地产上市公司在把握增量市场的同时积极探究存量市场，拓展多元开展业务形式。

将来“退房”企业将持续增加

“历史经历标明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业‘大鱼吃小鱼’并购与整合的现象也会频繁发作。”张雄伟通知记者，行业洗牌过程中，前期激进拿地、高杠杆融资、非专业跨界等类型的房企将加速被吞并或者被动退出地产行业的命运。

“在2017年多方调控政策持续下，市场销售很难呈现2016年的行情。因而，前期局部激进拿地的房企可能堕入资金困局，被动退出楼市。”他进一步表示，比方拿地较为激进的闽系房企，这些房企的一局部极有可能在这轮市场调整与并购大潮中被整合，最终被动退出房地产市场。

其次，金融机构“降杠杆”将招致局部房企资金链断裂被收买或整合。张雄伟以为，由于房企“加杠杆”的资金周期普通为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开端到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深化，金融机构会强化关于房企的“控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。而这些动作可能会让行业绝对数量最多的中小房企面临资金面慌张的问题，以至频现中小房企被并购或破产的现象。“这些房企一旦无法及时归还贷款，极有可能最终被其他企业收买股权或项目。”

此外，央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企“离场”。从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图经过重组构成“巨无霸”结合体，抢夺将来行业老大的位置，竞争异常剧烈。而关于大型民企来讲，行业内的收买时机也不会错过，比方恒大频繁收买中渝置地、嘉凯城、廊坊开展、万科等房企旗下物业或股权;融创积极推进并购，近两年来收买天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，停止范围化扩张。在此背景下，中小房企的生存空间将被进一步紧缩。

最后，主业非地产类的企业跨界进入楼市后由于在拿地规划、产品规范化、融资渠道构建等方面无法完成开发本钱的降低，也无法完成较快的销售，这些企业将会逐渐退出房地产行业或被其他房企收买。“局部明智的企业曾经开端施行‘退房’方案，比方联想在房价和地价处于高位时出卖融科智地，剥离地产业务。”张雄伟表示，估计2017-2019年，在多方要素推进之下，会有更多的房企开端剥离局部或全部地产业务。