高仿版温岭中华路 椒江大转盘地块竞拍的背后故事

拍卖过程简述：

1、参与竞拍的房企数量低于预期，包括此前传言中的万科、祥生等都没有参与，碧桂园仅仅在前期有过举牌，而中梁几乎没有报价。

2、本次参与的房企中，四家为外来房企，三家为本土房企，最终由本土房企竞得地块。

3、拍卖经过229轮左右，其中有56轮出现主持人“第一次报价的提示”，58轮出现主持人“第二次报价的提示”，且集中在中间段，反而越到了后期，停顿没有那么频繁。

4、据不完全统计，参与竞拍最为积极的房企为保利【92次报价】和朗成【95次报价】，荣安也有20余次报价。前期大部分房价都有参与，保利和朗成参与较少，而后逐步增多，到了六十二轮后，基本为两家的竞拍，荣安偶有参与。

拍卖前期的加价幅度为一千万，而到第十轮报价（12.55亿）开始调整为五百万，第十八轮报价（12.92亿）开始调整为两百万。加价幅度较大的是四十一轮、四十八轮和六十轮，都为方远。

编者语：

1、本宗地块体量较大，起始价超过十一亿，且容积率的设置已经可以确定为低密度的产品，溢价高，但周期可能更长，为竞拍企业设置了门槛。

2、该宗地块的优势相对明显，但劣势在于（1）、地块周边有一座教堂、两座庙宇以及一个比较有规模的电站，东侧的白云山还有一些坟墓，对客户的品质认知有较大影响；（2）、不远处有一个不太成功的项目（白云山庄），尽管山和楼盘的位置不同（白云山庄在山北，而本宗地块在山的西侧），但都有类似庙宇等不利因素，且该项目的售价未达预期，周期更是漫长，至今没有清盘；（3）、在土地市场的表现来看，开发区土地价格自中梁首府壹号地块有明显楼面价格上扬后，一直处于缓慢上浮状态，而没有出现温岭临海那般持续上涨。房企的谨慎和冷静，对于这样低密度大宗地块而言，好坏因素同时存在；（4）有传政府相关规划对排屋产品有所限制，影响了房企的拿地信心。

3、作为市府所在地，椒江，尤其是开发区以及洪家一带迎来了越来越多椒江外的购房人群，但这批客户更多带着洼地投资的诉求，而非对市区价值的充分认可，忠诚度较低，本地客户规模以及购房力有限。这一点可佐证的就是祥生温岭中华路地块吸引了京都、碧桂园、新华鸿、中梁、荣安、富力、祥生、恒大、置信、天岭、大成、滨江、时代、中南等14家房企参与竞拍，楼面价近两万元，而本宗地块无论从楼面还是竞拍房企规模，都无法比较。

4、地块优劣势的综合分析来说，总价高，周期长，容易受到后续市场波动的影响，产生很多不确定，在这种情况下，本土房企比外来房企更有拿地的诉求。

在本次竞拍当中，最为积极的无疑是保利和朗成，而对于上述两家而言，或都没有预料到这样的走势，保利的势在必得，从中后期举牌的速度和频次便可以看出，而经常在拍卖师快喊出第三次报价才举牌的朗成，却扛到了最后。从206轮，报价开始，保利的出价开始出现了迟疑，第224轮以及226轮，保利更是到了拍卖师喊到第二次报价时才举牌，第228轮，保利最后一次果敢举牌后，没有再跟进，朗成在后期反而出价速度有所提升，这或许也是感受到彼此气势此消彼长后的一种策略转换。