楼市再传大利好！“房奴”能干到75岁！

楼市再传大消息：“房奴”可以干到75岁了！

一

据中国工商银行总行处证实：

工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。

举例来说：

如果一位50岁的购房人在北京购房，那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算，这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款，而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后，70周岁的首套房购房人在满足相关条件后，亦可申请5年期住房贷款。

图片来源房掌柜

其实在工行做出这一新决定之前，市场一般遵循“借款人年龄+贷款期限≦70年，贷款最高年龄65岁”的守则。在原有规则下，如果购房者年龄超过45岁，则无法申请30年期的贷款。

此次放宽后，对于那些60岁还在买楼供楼，或者是买不起新房，只能买三四十年楼龄老破小的大龄80后而言，压力将有所减轻。

那么，贷款期限是否越长越好呢？

我们来做个算术。假设一个购房者需要300万商业贷款，按照利率上浮20%计算，三种还款时限的月供分别是：

 

20年：21286元

25年：19110元

30年：17756元

 

可以看出，如果获得30年按揭期限，则月供压力将减轻很多。有人认为30年贷款月供当然少，但总还款和利息都会多出很多。

但实际上，在任何一个国家，通胀都是长期存在的，当通胀被长时间叠加，就产生滚雪球一样的效应。中国尤其如此，如果考虑到通胀因素，中国真正的按揭只有10年，最多15年，后面的按揭通胀替你还了。

所以，财经媒体人刘晓博认为，不要急着提前还房贷，且尽量拉长贷款期限！

不过，融360房贷分析师李唯一提醒，贷款实际是向未来的自己借钱，当时间跨度增大，风险也随之增大。当房贷期限越来越长，行业风险将会被放大。结合实际适当调整才是最优选择。

二

这种放宽有其必要性。

有一种观点认为，目前个人住房贷款的主要客户群体是70后，这是一个事实。但是必须看到70后的普通百姓住房需求主要是自住的首套房需求。

而50岁以上阶层，相对富裕一点的家庭对改善型需求非常强烈，包括到海南等环境良好、适合养老地区的改善型需求很大。

中国老龄化社会已经迅猛到来， 预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。改善型住房需求群体将会加速“扩容”。

同时，随着平均年龄的提高，健康水平的提升，以及老龄化社会对社保资金带来的压力，中国延长退休年龄只是时间问题。

无论住房调控政策多么严格，从商业银行角度看，个人住房贷款都是优质资产，都是暗中竞争争夺的优质客户。不排除工行此举在于先下手为强争夺中老年客户的意图。工行是大行，是标杆、带头大哥，其他银行应该会跟进，至少会心动。

不过，赚赚金融品牌运营中心总监吴昊认为，这种利好只会影响刚需购房中不到8%的人群，对于市场的总体影响相对较小，其他银行可能还会根据自己的情况而定，跟进的可能性不大。

目前，市场主流仍是"70年" 。此外，截至发文，四大行中只有工行对此进行调整，其他行暂未有相应动作。

三

工行此举背后有什么含义？

我们要清楚目前中国所处的国内外形势：中美贸易战愈演愈烈，不确定性继续扩大；另外，环保升级、落后产能不断被淘汰，“大基建+PPP”越来越审慎，很多项目下马。2018年下半年开始，经济下行压力或将显现。

结合这些天央行降准、“资管新规”被推迟执行等利好消息的扎堆出现，我们不难猜想这可能是金融政策的一次重要的“微调”。

毕竟，国家统计局刚刚公布了一季度的GDP，从分行业增加值看，最惨的就是“金融业”（仅增长2.9%）和“房地产”（仅增长4.9%）。

再结合此刻的中美贸易摩擦，特朗普正卯足劲和中国“搞事情”，当然巴不得你赶紧金融市场动荡，这个关头我们怎能轻易自乱阵脚！

当弹簧被挤压到极致的时候，是要适当松松的。当然，让楼市不太冷，让楼市维持一定的活跃度、成交量，不意味着短期房价还将大涨，这一点要看清楚。