债税难题拖累长租公寓“上高速”

长租公寓的市场蛋糕会有多大，什么类型的产品容易胜出，这些都是尚在预测之中的事情，在当下长租公寓受资本热捧的情形下，真正摆在眼前看得见的难题是债和税的问题。

中房报记者 李燕星 三亚报道

长租公寓的市场蛋糕会有多大，什么类型的产品容易胜出，这些都是尚在预测之中的事情，在当下长租公寓受资本热捧的情形下，真正摆在眼前看得见的难题是债和税的问题。如何以及何时解决这两个问题，成为长租公寓企业能否上“高速路”的关键，同时也是长租公寓行业能否进一步扩张的两把待解之锁。

7月22日，博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷、中国REITS联盟秘书长王刚、贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领、保利公寓管理有限公司总经理方琳、蛋壳公寓创始人崔岩对此问题作出深入探讨。

Q1:做长租公寓遇到哪些问题

王刚：融资成本降下来的竞争者才可能胜出

在长租公寓领域，市场归市场，保障的归保障。市场部分，收益率要跟得上市场平均水平，不能因为产品是长租公寓和养老公寓，收益率就低。政府要补人头，不要补砖头，要补贴企业或者是企业员工，让他们租房子，将财政的资金给银行，让长租企业做房贷的时候的融资成本降下来。什么样的长租公寓会胜出，高端的长租公寓会胜出，像雅诗阁收益率不错，已经有成熟的商业模式；适应中产阶级或者白领需求的青年公寓，也比较容易胜出，早晚会有商业模式。

方琳：长租公寓上高速路需先解决债息问题

国有企业做公寓比较难的事情是做自持和去杠杆，然后做资本退出，其中解决债的利息也是一大难题，不过这倒逼我们思考一些问题。公司研究了一个模型，REITs就是高速公路，运营者是加速器和引擎，原始成本是车的质量，核心问题是将车加速，这是一个闭环。因此，如何上高速公路，如何找到更轻质量的车辆是我们需要考虑的问题。因为无论是集体改租还是区域定向给国有企业，核心都是让车的质量更轻一点，让模式更加成立。如果克服或者逐步接近这一目标的话，我们谈存量地的时候，就可以获取较低的租赁原始成本，那么将来不仅仅是REITs，利用ABS的方式上高速公路也是有可能的。

杨现领：二房东市场机构渗透率只有2%

北京市场在租房源有150万套，自如做了几十万间，相寓做了几十万间，还有五十万套在二房东手里。现在虽说打击二房东，但其实他们是学习能力很强的群体，提供的服务很周到，甚至在医院附近的房东还帮客户排队和送餐。什么是核心竞争力？机构化品牌的竞争是有限的，大家规模都很小的时候，核心就在于，面对中介C2C市场庞大的50万间二房东市场，如何扩张边界。就全国来讲，我们的机构化渗透率只有2%左右，北京高一点，大概是百分之十几，上海不到百份之十，总体来说，租赁市场还有非常大的品牌竞争空间，实际上也就是品牌和二房东之间的竞争。

Q2：未来是否会出现风口和独角兽

欧阳捷：回归商业本质才会产生独角兽

长租公寓是未来主要的业态之一，长期看好，短期来看，风口在慢慢地往后延，现在为止风口还没有到。风口要来的话，可能要先解决几个问题，除了地价还有税费，特别是如果交易的税费不能降下来，REITs和大宗产品的交易就不能退出。未来规模有多大，我们觉得未来的市场规模不会太大，全国也不过13.5亿平方米，加起来是1800万套，再分散到全国这么多的企业后，数量更加分散，而且不全是机构和房企的，还有私人的。至于独角兽问题，无论是新经济或者是旧经济，最终都要回到商业的本质，回到盈利模式，如果没有盈利模式，无论新经济或者是旧经济，都没有独角兽。

杨现领：把政策资本支持当成风口死得很惨

我认为行业的终极格局是头部高度集中，中部相对比较均匀，尾部极度分散。大部分的市场是规模几百万间，中部比较均匀，但是在本地占比高，例如一个城市有几万间的规模，并且在当地有一定的品牌和口碑。全国性的品牌是高度集中的，未来会产生百万级别以上，股指过千亿的会有5至10家的机构，其他国家已经出现了千亿市值、百万间的独角兽企业。另外，我觉得长租公寓没有风口，如果把资本追捧、政策支持当成风口，会死的很惨。

崔岩：没有风口也不会有风口

我不认为长租公寓到了风口或者将来会有什么风口。每次开会都会谈到税的问题，企业的负担很重，我不认为风口来临了。所谓的风口跟需求有关，需求存在的时候，大家认为是风口，当需求成倍增长的时候，自然而然得到资本的追捧，这是正常的现象。说到独角兽，随着商业模式不断的完善，未来2至3年会有类似于独角兽的企业慢慢出现。