德法房租便宜？切莫空论他山之石

中国一线城市最新一轮房租上涨引发广泛关注。许多人提出种种改进建议，最常听到的莫过于借鉴外国的“先进经验”，如“平抑楼价、严控租金”的德国模式，或政府担当租房市场的法国模式。

这些建议其实似是而非，建议者仅采摘了对自己有利的部分，对其他部分则有意无意忽略不计。先说德国模式。德国房价虽不低，但和收入相比并不很高，房贷管理虽比美国严格得多，但二成首付的按揭不难办成，房屋可负担问题不算突出；至于租房，德国租房市场以民间房源为主，但政府管控极严，房东要停租需提前几个月通知，对方不肯或没地方搬，还要替人家想办法。

但德国模式的代价，是赋予政府过多的房地产市场管控权力，征收高额房地产税。今年稍早数据显示，德国家庭平均住房面积为91.6平方米，月均房地产税收负担为16.50欧元，且不论买房或租房都要交，每年德国人上缴房产税总和高达137亿欧元，地方政府第一大收入来源就是房产税。德国房屋“租售两不旺”，奥妙就在于此：房价不论高低都波动不大，租房市场则因无利可图而如死水一潭。

法国的情况是另一回事。在法国，低收入者租房，高收入者买房已是惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场的主流就被廉租屋占据。按照HLM规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内。

廉租屋只能租不能买，说是租房市场，其实并不市场化：申请HLM的标准主要是收入，单身、两口之家、三四口之家和多人口家庭标准各不相同；收入限额表分为“大巴黎”和“外省”两档；危房、动迁房、无过错被商业租房房东驱逐的房客、残疾人家庭、多子女家庭、工作调动而急需住房家庭等都可优先享受HLM。低收入家庭的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。HLM并非劣质房的代名词：法国廉租屋的质检标准甚至超过商品房，40%的HLM住房被评为优质住房。

然而法国这套“廉租屋”体系也存在其特殊性。首先，绝大多数法国人的住房是依靠公家解决的，而公家之所以能大包大揽，是靠高额税赋和相对低下的行政效率来支撑的，这固然满足了底层和弱势群体的需求，却不得不付出挤走中高收入者、流失就业机会甚至丧失税赋的代价。其次，巴黎黄金社区的商品房价格涨得一点也不慢—只是和普通人一点关系都没有。

一言以蔽之，德国模式或法国模式的确殊途同归地解决了“房屋可负担”问题，但都是以忍受高税负、低效率和政府无所不在的干预、管制为代价的，这两种模式移植到中国能否成功？即便成功了会不会走样？很多建议者似乎并未深思。更重要的是，中国至今仍处于城市化进程的早期阶段，农村人口向城市、城乡人口向中心城市的集中趋势方兴未艾。在这种刚需未得到切实扭转前，中心城市的房源不论租、售，都是资源。

要想从根本上解决问题，只有通过产业结构和模式的重大调整，让广大中小城市真正得以吸附中国城市化进程所产生的更多进城者，让新农村恢复产业和社区的活力，从而为汹涌扑向中心城市的刚需洪流削减洪峰，否则奢谈住房买或租，只是空论他山之石。