房价这十年

文：财经串串

10年前，我还是个小女孩，买下了人生的第一套房子。

10年后，我遗憾那套房子没有买在北京。

但今天不是讲我的买房故事。是讲整个中国的房价故事。

过去10年，房价从2008年的3657元/㎡，增长到了8730元/㎡。房价足足变成了10年的2.5倍。

销量也从08年的6.59亿㎡增长到了2018年的17.17亿㎡，增长了160%。开发投资额也是10年的3倍。

中国的绝大多数城市，所到之处，搞的像个大工地。前几天，绕过西安三环，全部是在建的楼盘。恍然如梦。

一、房价涨了好几倍

深圳：从2008年的12655元/㎡，增长到了54445元/㎡。10年后房价翻了4倍还多。当之无愧的房价最能涨城市之一。深圳的平均收入只增长了2.69倍。

北京：房价从2008年的13361元/㎡，增长到了40384元/㎡。房价一下子涨了3倍多。而北京市民收入只增加了2.11倍。

杭州：房价从2008年的14701元/㎡，增长到了41773元/㎡。10年后房价成了十年前的2.84倍，接近3倍了。神奇很。杭州的平均收入增长了2.64倍。杭州的收入涨幅在全国都算非常高的，包括深圳，和城市产业结构的升级，高新产业的发展，有非常大的关系。

佛山：房价从2008年的5474元/㎡，增长到了10763元/㎡。也几乎翻倍。

沈阳：房价从2008年的3439元/㎡，增长到了8778元/㎡。10年后房价成了10年前的2.55倍。谁说沈阳房价不涨？

西安：房价从2008年的4268元/㎡，增长到了2018年10741元/㎡。10年后变成了2.5倍。

如果这些只是一些理性的冷冰冰的数字，那么我们可以更感性一点。

北京二环的房价已经从10年前的2万一平米涨到了现在的十几万一平米，就连房山的房价也已经从10年前的几千一平米涨到了现在的3-5万一平米。而深圳，深圳的房价，更是坐上了直升飞机。

西安，西安的高新区和曲江，08年4000一平米，现在3万一平米。杭州的房价也已经要直逼上海和北京，成为了继深圳，厦门，北京，深圳后，最买不起的城市。

二、房价的翻倍上涨是必然

其实中国的房价持续不断的上涨，无非几个核心原因——

1、经济的高速发展带来的收入的增加，

2、高速的城镇化率的提升带来的购买居住人口的增加，

3、以及持续的货币发行带来的通货膨胀。

ps 全国投资额单位是万亿哈

从2008年到2018年，中国GDP从30万亿增长到了90万亿，这10年时间GDP的年化增速达到了18..9%。 

同样的10年时间，我国货币发行量从08年新增50万亿变成了212万亿，货币发行量增速达到了年化30%。

过去10年我们的货币发行量的增速是明显高于GDP增速的，货币发行量10年时间增速为300.38%，而GDP的增速为186.68%。

10年时间，我们的城镇化率从46.99%增长到了59.58%，差不多2亿人进城。10年时间，我们的人均收入从28898到82461，增长率也高达185.35%。

过去10年，是中国房价增长速度最快的10年，也是中国城镇化率建国后增长最快的10年。

所以我们的房价从3657到8736元/㎡。

而我们的房地产商品化，或者叫房地产行业市场化也是这20年的事情，所以大量的城镇化，快速的城镇化人口的增加，推动了房地产的发展，也推动了房价的持续上涨。

在2008年世界经济危机爆发后，4万亿资金的支持下，中国连续几年的货币发行量增速没有低于15%，从2008年到2013年，我们房价仅仅在08年下跌后，每一年的增速没有低于7%。甚至在09年一年就高达28%的增长。当年还有首付降低契税减少等利好政策推动。

所以非要说房价上涨和高的货币增速没有关系，我觉得这个是万万站不住脚的。

只能说一切都是综合作用的结果。 

三、工资上涨速度肯定赶不上房价

不得不告诉大家一个非常残酷的事实，那就是工资远远没有房价涨幅的速度快。

就算是工资超过房价的涨幅，也未必买的起现在的一间房。

我们以北京举例，08年在北京月薪5000，18年在北京月薪1.1w。与北京平均工资的涨幅吧。同样买80㎡的房，08年按照平均房价1.3w来计算，需要104w，首付30%，32w。相当于64个月薪水。

而现在平均房价4w一平米计算，需要320w。首付30%，100w。相当于多少个月薪水？相当于90个月薪水。买房的难度更大。

四、10年里仅有1次房价下跌，楼市和政策有关

有意思的是，很不幸，这10年里，从全国大数据上来看，仅有一次房价下跌，那就是08年，因为美国次贷危机造成的全球的经济危机，中国房价下跌了5.87%个百分点。

这10年里，也只有两个年度，销量下滑，分别是08年，14年。

08年我们不解释。13-14年到底发生了什么？为了抑制新一轮的房价快速上涨，新国五条颁布。房子交易征收20%的个人所得税，各地纷纷出台了抑制房价的政策，纷纷提升了首付和贷款利率。甚至个别城市将二套房的的首付比例提升到了60-80%。

过去10年，房价涨，政策出。销量跌，房价跌，政策出。

政策是个好东西。管涨管跌。其实没有这么多的政策，过去10年的房价还是会猛涨。2亿人进程，货币300%的增长速度，人均收入2倍以上的增长，就决定了房价必须猛烈的涨。

 北京：

北京的两次非常大幅度的价格上涨分别是09年到11年，15到17年。几乎都是翻倍。

11年，1718年，几乎北京同期销量减半，也是和政策的严格调控有很大关系。

深圳：

深圳，几乎复制了北京的走势。同样08-11年，15-17年价格飞升，目前销量减半。

杭州：

杭州似乎和北京，深圳，差异性并不大。都是两次大节点的价格飞升，目前的销量减半。

杭州有两次价格下跌。但是跌幅都有限。

在12年有5%左右的跌幅，在14年价格比13年下跌了不足百元。

西安：

西安，和深圳北京上海杭州，都不同。反而在17年以后价格飞升，销量倍增。主要是因为西安市场早期横盘太久，15-17年的全国大面积的楼市暴涨，在西安有延迟。

西安10年来，除了08年历史上有1次价格下跌，在14年。西安的价格从11年到16年其实是反复震荡。销量从08年的586万㎡增长到了2018年的1541万㎡，足足翻了接近3倍。

 沈阳：

沈阳有点意思，08年到10年价格飞升，17-18年也是飞升。和西安的节奏有点像。12-16年长达6年时间在横盘。反而销量受到市场和政策的波动并没有一线城市那么严格。

主要是17年以后一线城市的政策极为苛刻。所以我们也可以把一二线城市对比后发现，一线城市的购买欲求是被严重压抑的。销量也从08年的1078万㎡增长到了2018年的1508万㎡，增长了39.92%。

 佛山:

佛山只有两次价格的飞升，分别是08-12年。15年到18年的涨幅与其他城市比，并不明显，主要是因为当地非常严厉的限购限价政策。

销量也从08年的496万㎡增长到了2018年的1474万㎡，增长了196.95%。接近200%

全国大政策，当地小政策。房地产就是政策市。政策松短期房子好卖点，价格涨。

有没有政策越来越严格，房子越来越好卖的。有，但是并不多。

过去的10年是一线城市到二线城市狂欢的10年。

房价的涨幅在每个城市都有一定的差异性。我个人认为其实单一城市的房价长期涨幅，和城市的经济总量，产业结构的合理性尤其是高新产业占比（决定了人均收入的高低），人口的净流入等，有很大关系。

这也是为什么东北有些小城市，房价竟然降回了10年前，房子几万一套的原因。这也是为为什么长期不看好三四线城市的核心原因。

五、为什么中国调控了10年房价，越调越高？

还是一句话，城市里过去10年进来了2亿人口，市场上钱的数量多了好几倍，中国的GDP增加了好几倍，人均收入增加了好几倍。

过去10年的房价涨，是经济作用的结果，不可逆。

如果你问我最遗憾的一件事是什么？

10年前我买了第一套房，但是没有买在北京或者深圳。

假如10年前我们能知道会涨这么贵，砸锅卖铁，也要去上海核心区北京核心区买套房子，对吧？嗯，借钱买3套，现在相当于一个上市公司的净利润了。

经历过，回头复盘，原来房价上涨的趋势并不可逆，过去10年。

唯有拼命努力，别无选择。