中骏方隅公寓： “严冬”里长大的资本 “宠儿”

2021年的12月15日，当中骏集团旗下方隅控股宣布与知名投资集团KKR达成合作协议，就北京一地标级租赁公寓项目进行收购时，很多同行向他们投去了艳羡的目光。

从2018年到2021年的短短三年时间，方隅先后与多个基金/投资机构合作，包括基汇资本，中东主权基金、Proprium Capital Partners，黑石，KKR等。

而从2019年到2021年的两年，恰恰是公寓行业的资本“寒冬”，受部分企业“爆雷”的影响，整个公寓界的融资环境变得越发困难。

为什么海内外的投资基金都看好“方隅”这个品牌呢？它又有哪些不为人知的优势呢？

一个改变了行业生态的决策

自从国家鼓励租赁居住消费，就有资本大规模涌入这一赛道。但最开始阶段，无论是地产开发背景的公寓企业，还是由其他社会资本转入这一行业的资本，都选择了“二房东”——这种可以用较少资本，迅速扩大规模的发展模式。

为了抢夺房源，公寓企业往往高价竞争，这推高了公寓企业的经营成本，后期盈利就变得十分艰难，进而让公寓行业引入股权投资的可能变得微乎其微。这是造成那几年公寓行业“资本寒冬”的重要原因。

但是中骏集团董事局主席，方隅的创始人兼董事长黄朝阳，在进入公寓界开始，就明确了开发投资为主的重资产发展模式。

他把自己的想法与彼时在澳大利亚最大投资银行——麦格理银行担任高级董事总经理和大中华区与房地产部门主管的陈坚交流后，两人一拍即合，决定深耕长租公寓业务。

在投资银行工作20年的陈坚，拥有十多年不动产投资的丰富经验，所涉猎的不动产投资类型丰富，包括物流地产、办公、商场在内的几乎所有房地产业态，除麦格理外，他还曾在瑞银、汇丰、摩根工作过，在投资界拥有广泛的人脉。

陈坚的加盟，让还处于“萌芽”阶段的方隅从一开始，就有了基金管理的内核。为了达成可观的项目投资回报率，方隅在拿地阶段就已经关注成本上的把控。其一，通过和政府的谈判完成纯商业地块勾地，这类地块的地价通常较低；其二，协同中骏获取综合体或其他带自持商业的项目时，就已经约定好未来将以符合基金投资预期的价格出让公寓项目。

先天的成本领先使得方隅的公寓项目具备高利润、高回报的优势，自然而然吸引了大量的基金合作伙伴。

陈坚说，一开始，合作伙伴从投资安全角度考虑，希望中骏或方隅作为GP的同时，能在基金合作平台上持有大股，但随着公寓业务发展日臻佳境，合作伙伴不断加大股权投资的力度，目前方隅已经可以实现小股操盘。

不仅如此，美国规模最大的上市投资管理公司黑石，也把收购的星荟项目，交给方隅来改造、运营，进一步扩大了方隅运营管理的公寓规模。

截止目前，方隅运营的长租公寓重资产规模已经超过180亿人民币，合作基金的总规模超过15亿美元，总管理间数近4万间。

可期的溢价空间

方隅之所以为资本提供的收益率远超同行，除了在拿地和开发阶段具备成本领先优势之外，更为重要的是项目的坪效溢价率更高，通常高于同地段其他项目40%以上。

精准抓住主流人群居住需求的趋势，是方隅实现公寓项目高溢价的原因。2015年以后，中国经济出现了一个新的趋势——本土的中产及以上人群开始成为市场消费的主流。

在租赁市场，这一人群的消费特点是愿意为高品质的生活，付出更多的租金。

陈坚说，方隅的客户主要分为三类，一类是月收入15000—30000元的高收入住户，他们愿意为了居住花费月收入的30%，提升自己的居住品质；第二类是企业高管，本身积累了大量财富，只是因为工作原因临时被调到了上海、北京等一线或者杭州这样的强二线城市，也愿意获得高质量的居住；第三类就是网红、网络博主等自雇者，他们在租赁公寓用于居住之外，也可能作为个人办公的场所。

为了追求高品质的居住，方隅提供了周边其他长租公寓所不具备的大量硬件配套和相应的服务。以去年9月营业的上海会展方隅国际公寓为例，不仅满足了住户在体能锻炼、共享空间、社交活动等社区生活基础需要，还额外规划了六大景观区域，配有篮球场、环形跑道、露天影院、宠物乐园、私享会客厅等硬件设施，此外还提供2.2万平米的商业配套，能够满足租客绝大多数的生活需要。

如果项目本身的商业配套有限，方隅在选址时，就会挑选周边商业资源发达的片区。以今年2月份开放入住的苏州天荟方隅公寓为例，处于姑苏区的核心商圈，周边有平江万达广场、大润发、繁花中心等大型购物、娱乐中心，一经推出住户咨询便络绎不绝。

目前，方隅拥有轻奢国际公寓、高端精品公寓等多条产品线，除了配套丰富外，还拥有大量的一体化智能系统，配合公寓的日常运营工作，在安全保障、起居生活、健身娱乐等不同的住户需求领域发挥作用。

从长租公寓到商业生态平台

目前，方隅的线上会员已经高达八九万人。庞大的会员规模，为方隅未来的快速扩张奠定了重要的客户资源。

事实上，会员的价值已经在公寓的营销上得到充分体现。目前市场上大部分的公寓拓客，依赖于中介的介绍，或者是第三方付费流量的导入。而方隅却有50%的客户，是来自于自有渠道，而自有渠道中最为重要的便是会员体系。

这些会员不仅为方隅带来了高额的收益，也让中骏旗下的商业、办公、住宅等其他业务条线受益。这些业态与方隅共同构筑了很多消费场景。

此外，方隅还与包括汽车在内的其他行业品牌合作，设计了品牌联名的跨界营销、推广活动，为自身的用户资源二次、三次乃至更多次的营销再开发，奠定了重要的基础。

这也让方隅的角色，从长租公寓向多场景的商业生态平台转变，价值节节攀升。

根据规划，到2025年，方隅资产管理的资产规模将超过600亿元，方隅公寓管理的租金规模将超过100亿元。

陈坚说，方隅的目标是看齐物流行业的ESR与GLP，成为公寓行业领先的资管平台，拥有良好的现金流表现，市值高、市盈率也高。

在未来，方隅也会规划成为一家上市的公寓企业。