机构增持股票的秘密：都藏在新城控股这份年报里

　　“2022年公司公开市场债务到126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%；其中3月份单月到期金额43亿元为公司全年的偿债高峰期，未来公司将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，对投资者负责。”

　　在行业持续波动的环境下，新城控股(601155)（SH601155）3月31日召开的投资者会议上，董事长王晓松的回答，让投资者们看到了新城的底气和决心。

　　不仅现金短债比达到1.07倍，账上现金足以覆盖全年所有到期债务，更重要的是去年全年新城的经营性现金流净额达到219.85亿元，增幅达到5657.18%，尤其是业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，毛利总额已经占到了新城控股当年毛利总额的接近两成。而今年商业运营的总收入更将向105亿元的目标冲刺。51%增幅的商业运营收入，也让新城控股有能力应对行业环境变化带来的各种挑战。

　　保障财务安全，对投资者负责

　　根据同花顺(300033)最新统计的数据，截至上年度12月31日，2021年第四季度，共计有50家基金公司的十大重仓股中持有新城控股，合计持有5014.12万股，比上一季度增加了20.54%。

　　投资机构选择增持新城控股的原因，或许能从2021年新城控股的年报中找到答案。

　　报告显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %；报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。截至报告期末，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23 %。

　　三条红线均达到绿档。在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，现金短债比则为1.92倍。

　　在2022年即将到期的126亿元公开市场债务中，今年前3月已到期偿还或提前偿还其中的37%，总金额达到46.15亿元。公司方面表示，未来将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付。

　　由于2021年经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，保持经营性现金流连续四年为正。

　　充裕的资金，让新城有能力提前回购部分一部分债券和股票。3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。18日，新城控股则再次发布公告称，新城控股部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。3月30日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

　　这些举措，让市场对新城控股信心更足。特别是2021年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达22.73%，位于行业前列。机构投资者看好公司的长期股价，纷纷加仓持有。数据显示，尽管近期A股市场持续波动，但新城已经连续六个交易日股价上涨，呈现持续上扬的走势。

　　双轮驱动：“烫平”周期的“法宝”

　　在市场下行，行业环境剧烈变化之际，新城控股独有的“住宅+商业”双轮驱动模式，解码了其穿越行业周期的秘密。2021年，公司实现不含税物业出租及管理收入80亿元，占公司营业收入的4.8%；物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升、达72.64%。

　　吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%。惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。资料显示，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出，约为139.36%。

　　新城控股坚持“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。

　　截至2022年3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到189座，进驻全国135个城市。其中85%的吾悦广场布局于“十四五”19 个国家级城市群，覆盖全国GDP80%区域，服务所在城市80%的主流消费人群，形成规模效应。

　　根据2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标将达到105亿元，如果上述目标达成，意味着来自商业的毛利可能达到70亿元以上，不仅有力地保障公司年度目标地达成，更进一步保障了公司经营的流动性。

　　长期主义：让“骆驼”走得更稳更远

　　在2022年，新城控股不仅将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，有效地“降占用、增资本”。

　　还在行业内，率先提出大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险，助力持续发展的同时进一步提升财务安全性的策略。

　　为此，管理层在战略深耕过程中不断思考和努力提升客户服务品质，围绕客户需求做好产品适配，重视客户体验和客户立场，提供具有差异化的产品和服务，实现良好的品牌口碑和品牌溢价。围绕“幸福商业”、“幸福社区”、“幸福住家”等业务板块，新城在去年不断推进“幸福体验工程”的落地与实施。

　　在新城企业的经营理念里，高质量是党建引领企业高质量发展的关键，保持党建工作与公司经营管理的同频共振，是公司经营管理的必要举措，在信念、组织、文化、业务、责任等多领域积极开展党建工作，助推公司可持续发展。

　　同时，公司持续践行绿色发展理念，在坚持绿色管理、推广绿色建造、打造绿色建筑及绿色商业运营等领域加快前进的步伐，做好了拥抱国家“双碳”战略机遇的准备。

　　2021年，通过投资组建吾盛能源投资与管理平台，新城控股聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。公司在嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、慈溪四个吾悦广场的屋顶分布式光伏电站已建成并完成并网发电，年发电总量149万度，每年减少碳排放量1539.86吨。吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目87个，总容量达50.73MW，建成后预计每年总发电量5020万度，每年减少碳排放量约5.06万吨。

　　为了更快、更好地推广绿色建筑，新城控股还制定了《绿色建筑政策》，通过提升绿建标准、扩大绿建认证、推进绿建研发等方式，集团从建筑全生命周期考虑降低建筑碳排放，推进绿色建筑发展。2021年，新城控股新建住宅项目61个，其中绿色星级项目54个（一星级24个、二星级30个），达到绿色建筑标准项目7个，合计绿色建筑面积达1,103万平方米，绿色建筑覆盖率达100%；2021年获得国家绿色建筑运行标识购物中心项目12个，其中二星级11个，一星级1个，设计认证二星级项目3个，绿建运行认证建筑面积176.85万平方米。2021年，公司新建项目绿色建筑覆盖率100%。

　　新城还开展专项大商业能耗优化行动，共计形成7大项，36子项优化方案，其中30项已试点执行，2项推进中。年内，新城控股11座吾悦广场已通过绿色商场创建申报，其中，国家级2座，省级9座。同时，贯彻落实“美好生活服务商”的社会角色，新城控股制定《绿色租赁政策》，携手商户共同打造绿色物业生态圈。

　　鉴于房地产在运营端产生的碳排放要占到全社会总碳排的25%，新城在绿色、双碳领域的一系列工作，将为企业后期的经营奠定先发优势。来自住建部的消息，新版的《建筑节能与可再生能源利用通用规范》将从4月1日起实施。根据上述标准的安排，新开工建筑的碳减排设计要求将大幅度提高。深圳等地方也已经出台了被称为“史上最严”的规定，加大建筑碳减排的力度。

　　包括新城在内的一部分碳减排方面领先的房企获得了鼓励，得到了发行绿色债券的机会。比如，去年的6月29日，新城控股成功发行首笔绿色债券，并获穆迪授予高级无抵押评级。该债券为一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。

　　由于未来国家在城市管理、城市运营等多维领域对碳减排都有明确要求。在绿色开发、绿色运营等领域努力践行的新城控股，有机会在城市更新、城市服务、商业轻资产管理等多元业务方面拥有更为强大的竞争优势。