人民币贬值对三四线城市楼市会有什么影响

美地快评/叶光华

    人民币贬值，引起了国际社会和国内舆论的强烈反响。虽然央行公开表示，在有管理的浮动汇率制度下，人民币汇率中间价的波动是正常的，不仅是中间价市场化程度提高的体现，也是市场供求在汇率形成中决定性作用的反映。从国际国内经济金融形势看，当前不存在人民币汇率持续贬值的基础。但质疑声仍然此起彼伏，人民币贬值，会导致外资流出吗？会使资产估值降低吗？会冲击中国楼市，尤其是三四线城市吗？ 

短期来看，近日的人民币贬值，必然会引发国内外资本市场恐慌情绪，冲击股市，并对楼市产生一些利空。包括部分外资可能将从国内楼市流出，客户对于房地产增值保值的作用转为观望，开发商的海外融资成本将提高，少量国内资金去国外购房或购买美元将有所提升。

那么中长期来看呢？人民币贬值会彻底冲击楼市，压垮房价吗？

先看看国际案例。1997年亚洲金融危机中的泰国，经济与金融皆出现重大病症，并且外汇储备太少，导致泰铢最后崩盘，大幅贬值，最终引发严重的股市、楼市、金融危机。日本在1990年代暴发的经济危机,导致日本经济自1991年以来持续低靡,平均增长率仅为0.9%,有7年时间经济增长率低于1%。日元大幅度贬值，日元汇率10年内狂跌（最大达到146日元兑1美元），最终使得日本楼市彻底崩盘。

不少专家认为，此次人民币贬值只是短期性的，只要外汇储备量稳定，就不会从出现根本性的外资撤出和楼市震荡。持这一观点的人认为。中国政府印钱，是基于外汇储备的增长。也就是央行每收到国内各种经营主体拿过来的一美元的外汇，就印出来6.2块钱的人民币兑给人家。如果这种机制真的存在的话，人民币背后就是美元，人民币的信用和美元信用是直接挂钩的。美元信用就保证了人民币信用。那么关键问题就在于，中国的外汇储备到底如何呢？ 先看看近一年的中国外汇储备情况：

2014年的6月，是中国外汇储备最高的月份，总额为39932亿美元。到今年7月底下降到36513亿美元，7月份当月减少了425亿。一年零一个月时间，总共减少了3419亿，月均减少263亿美元。减得最多的是2014年9月份，减少了811亿，其次是2015年3月份，减了715亿。7月份的减少额度算是名列第三，比一二名要少很多，但比均值要高很多。中国外储的逃离趋势十分明显，而看看富士康等外资企业的撤离现象，这一现象更能得到印证。

很明显，外汇储备的底气不足，势必影响人民币的持续贬值，对于房地产市场的负面影响也将不断加强。

再看看七月份的楼市情况。7月万科等30家房企公布销售业绩，合计销售1134.9亿，这一数据相比6月的1724.19亿下降了34.18%，结束了今年3月以来的单边上涨模式。值得注意的是，尽管7月销售数据环比下滑，但相对来说仍处于今年的成交高位，楼市回暖趋势似乎并未改变。易居中国数据显示，刚刚过去的8月份前十天，延续了7月份走势，一线城市仅上海、深圳成交上涨，北京、广州分别环比下滑11.38%及28.46%。二线城市下滑更为明显，仅武汉表现抢眼，环比上涨30.84%。

当然，楼市下滑现象的原因是多方面的，但人民币贬值对二线弱城市，三、四线城市的压力相对较大则是毋庸赘言的，三四线城市房价面临下跌的可能性更大些。与此同步的是，一线和重点二线城市的房价节节攀高，除了刚需推动外，人们出于财产保值愿望的购买行为也助推了这一趋势，导致这些城市和三四线城市房价差阶越拉越大。