置业课堂：购房签合同应做好检查

【以下信息来源“购房宝典”，由楼盘网于2017-04-27 10:38:51整理提供】

因为办理“商品房预售许可证”需要提交其余四证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。所以先需要到房管局核实预售许可证真假，如没有或伪造，购买后都将有隐患。

核查合同中的土地性质及年限

购买住宅时一定看清土地性质及年限。出让和使用年限是否是70年，目前法律只规定了住宅到期自动续期，非住宅一般应是缴费续期。规划用途也请注意，如果是商业、工业用地请多留心，因为这还关系到以后水电气等费用的缴纳价格。

核查房屋面积的约定

合同领域约定优先。在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法。

通常情况下，如果双方没有进行约定，则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理。根据误差绝对值的大小，通常分为2种情况：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际建筑面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还。

核查合同中概念模糊

现实中，开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，当合同里出现这种模糊的概念约定时，后期若产生纠纷购房者无法用法律维权。因此，应尽可能要求开发商把具体的时间、具体的解决方案以及部分口头承诺落实在合同里。

核查合同的主体

有时代表开发商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能在后期产生问题。在签约前最好查明签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。

核查价格条款

房屋价格及付款方式应明确、准确，如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者，应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式，可先到银行查询个人征信。可以约定在己方不能贷款时，解除合同，收回已支付的款项而无需承担违约责任，避免因银行贷款原因而承担损失。

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